Các loại hình đầu tư bất động sản cơ bản


Đầu tư bất động sản luôn là chủ đề đc nhắc tới nhiều trong các cuộc thảo luận, hội thảo hay các hướng dẫn đầu tư sinh lời. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu đc bản chất, hệ thống đc cách hoạt động của thị trường giao dịch và đầu tư bds.

Bất động sản đóng vai trò quan trọng đối vởi sự phát triển của nền kinh tế. Bất động sản đc coi là khởi đầu của một chuỗi kinh doanh, từ xây lắp, vật liệu, du lịch, nghỉ dưỡng… và tham gia vào hầu hết các ngành kinh tế khác. Bất động sản cũng không chỉ “cắt khúc" kinh doanh bắt đầu từ khi công trình hoàn thiện đến bán cho người mua. Đó là phần việc của các nhà môi giới, một trong những hoạt động cuối cùng của chu trình kinh doanh dự án bất động sản.

Phần lớn nhà đầu tư bds thành công được cho rằng có "cảm tính", độ nhạy tốt về thị trường. Hai yếu tố đó khi hệ thống hoá lại chúng thực sự là gì, và làm sao để giúp quá trình đầu tư bds có rủi ro thấp nhất? 

Một điều đáng tiếc không phải nhà đầu tư nào cũng nắm đc điều này. Tuy có nhiều hình thức đầu tư bất động sản nhưng thực tế thói quen đầu tư của đa số người hiện nay đều theo số đông. Nếu xuất hiện hình thức đầu tư mới, sinh lời nhanh sẽ theo đó mà bỏ vốn mà chưa có cái nhìn bao quát về hình thức đó . Chưa kể, ngay cả những nhà đầu tư chuyèn nghiệp cung trượt ngã nhiều mởi biết đc đâu là hình thức đầu tư phù hợp vởi mình .

Các loại hình đầu tư phổ biến nhất hiện nay

Phân loại các loại hình đầu tư

Với sự góp sức của công nghệ hiện đại, các nhà đầu tư có nhiều kênh để sử dụng nguồn tiền nhàn rỗi của mình nhằm sinh lời. Nguồn vốn có thể do vay, mua bán, trao đổi hoặc tự thân tích lũy (tiền, vàng, kiến thức) mà có.

Bài viết tạm chia các hình thức đầu tư hiện nay thành ba dạng: đầu tư quyền sở hữu, đầu tư cho vay và đầu tư vàng.

1/Đầu tư quyền sở hữu:

Đầu tư quyền sở hữu là dạng đầu tư dễ sinh lời nhưng cũng chứa đựng rủi ro cao. Đầu tư quyền sở hữu gồm có: đầu tư chứng khoán, kinh doanh khởi nghiệp, đầu tư bất động sản và đầu tư đồ cổ

Đầu tư chứng khoán là một trong những hình thức đầu tư gián tiếp vào các doanh nghiệp. Tại đó, nhà đầu tư bỏ vốn để mua chứng khoán đang lưu hành trên thị trường để đạt được lợi ích nhất định. Cổ phiếu là chứng chỉ chứng nhận bạn sở hữu một phần tài sản của công ty.

Đây là kênh đầu tư linh hoạt, có thể mua bán dễ dàng và nhanh chóng, đặc biệt với cổ phiếu niêm yết. Đầu tư cổ phiếu không đòi hỏi vốn lớn và mọi đối tượng đều có thể tham gia. Ưu điểm của hình thức đầu tư này là tận dụng được nguồn vốn nhàn rỗi, sinh lời nhanh nếu đầu tư đúng thời điểm, có tầm nhìn dài hạn và chọn đúng cổ phiếu để đầu tư.

Tuy nhiên, thị trường chứng khoán thường có nhiều biến động khó lường do chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như kinh tế vĩ mô trong nước, biến động kinh tế thế giới, tình hình hoạt động doanh nghiệp, tâm lý nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, yếu tố dòng tiền cho đầu tư và các sự kiện kinh tế chính trị khác.

Kinh doanh khởi nghiệp Bạn đầu tư một khoản tiền vào xây dựng và điều hành một công ty cũng là một hình thức đầu tư. Khởi nghiệp là một trong những hình thức đầu tư khó nhất bởi không chỉ đòi hỏi một số tiền lớn mà còn phụ thuộc sản phẩm doanh nghiệp của bạn bán ra có tiềm năng phát triển hay không.

Đầu tư đồ cổ: Bức tranh của danh họa nổi tiếng, những vật dụng cổ có giá trị cũng được xếp hàng loại hình đầu tư quyền sở hữu. Tuy nhiên, loại hình này cần người đầu tư phải có lượng kiến thức khổng lồ cũng như số vốn lớn. Hiện nay, ở Việt Nam hình thức này thiên nhiều về thú chơi của những người giàu hơn là một loại hình đầu tư nghiêm túc.

Đầu tư bất động sản Nhà, căn hộ, nhà cho thuê, nhà mua đi bán lại đều là những khoản đầu tư bất động sản có thể sinh lời. Được đánh giá là hình thức đầu tư lớn và ổn định, có khả năng sinh lời cao, đầu tư bất động sản có sự tham gia của nhiều bên như môi giới, chủ đất, chính quyền…

2/Đầu tư cho vay:

Hình thức đầu tư này ổn định hơn hình thức đầu tư quyền sở hữu. Đi kèm với tính rủi ro, đầu tư cho vay không mang lại nhiều lợi nhuận. Đầu tư cho vay gồm có: gửi tiền tiết kiệm và đầu tư trái phiếu.

Gửi tiền tiết kiệm ngân hàng Nếu bạn có một số tiền nhàn rỗi, không muốn mạo hiểm đầu tư và chấp nhận lợi nhuận có được không cao, bạn có thể cân nhắc lựa chọn hình thức gửi tiền tiết kiệm, thông qua lãi suất ngân hàng để kiếm lời. Thông thường loại hình này cần đầu tư dài hạn mới có thể sinh lời nhiều.

Gửi tiết kiệm ngân hàng được đánh giá là cách thức an toàn, ít chịu phụ thuộc. Tuy nhiên, rủi ro khi gửi tiết kiệm chính là vấn đề lạm phát, dẫn đến đồng tiền mất giá trị một phần nào đó.

Đầu tư trái phiếu: Các nhà đầu tư cho vay bằng cách mua về những trái phiếu mà một công ty phát hành. Đổi lại, công ty sẽ trả lại trong khoảng thời gian được định sẵn và trả lại khoản gốc vào ngày đáo hạn. Tuy nhiên, hình thức này chứa nhiều rủi ro như lãi suất, lạm phát, khả năng thanh khoản không cao.

3/Đầu tư vàng:

Có thể nói, đầu tư vàng là loại hình đầu tư xuất hiện sớm nhất khi con người bắt đầu có ý thức tiết kiệm và mua vàng tích trữ. Loại hình này phù hợp với những người có tiền vốn nhưng sợ rủi ro khi đầu tư và không tìm thấy kênh đầu tư hợp lý.

Đầu tư vàng là hình thức đầu tư dành cho những người không ưu mạo hiểm.

Nhiều người cho rằng có số tiền lớn mới đầu tư vàng. Nhưng ngược lại, nếu vốn ít, bạn có thể mua vàng miếng nhỏ sau lần lĩnh lương. Cứ tích lũy dần dần bạn sẽ có trong tay một lượng vàng đáng kể. Đây cũng là ưu điểm của loại hình đầu tư này khi số vốn bỏ ra ít, thoải mái thời gian đầu tư nhưng vẫn đem lại hiệu quả.

Vàng hiện nay cũng có nhiều loại khác nhau, trong đó có thể kể đến vàng tây, vàng 9999, vàng SJC… Mỗi loại vàng đều có những mức giá khác nhau. Tuy nhiên, rủi ro khi đầu tư vào hình thức này chính là giá vàng trên thị trường luôn biến động, nhà đầu tư cần đưa ra quyết định nên bán hoặc nên mua lúc nào cho chính xác.

Tiêu chí nào để đánh giá lựa chọn kênh đầu tư?

Tuy hiện nay có rất nhiều hình thức đầu tư nhưng nổi bật trong đó phải kể đến bốn loại hình: đầu tư vàng, gửi tiền tiết kiệm, đầu tư chứng khoán và bất động sản. Đây là những loại hình phổ biến được nhiều nhà đầu tư lựa chọn cũng như mang lại lợi nhuận cao. Dạo gần đây đầu tư vào đồng tiền số Crypto cũng là một kênh được giới trẻ tham gia đầu tư

Với những loại hình đầu tư kể trên, nhà đầu tư có nhiều kênh cũng như công cụ để “bỏ trứng” sinh lời. Tuy nhiên, quan niệm “bỏ trứng vào nhiều giỏ” lại không hoàn toàn đúng trong đầu tư. Điều kiện, nguồn vốn và khả năng đầu tư của bạn đối với từng loại hình đầu tư là khác nhau nên việc đầu tư trải dài trên nhiều loại hình đầu tư khó mang lại thành công. Vậy tiêu chí nào để giúp các nhà đầu tư lựa chọn hình thức đầu tư phù hợp?

Hình thức đầu tư phù hợp với nhà đầu tư cần thỏa mãn các tiêu chí: tính thanh khoản, khả năng sinh lời cũng như rủi ro, dòng tiền, số tiền đầu tư, phương thức đầu tư, các bên tham gia và hoàn cảnh nhà đầu tư.

Tính thanh khoản

Hay khả năng quy đổi thành tiền do hình thức đầu tư mang lại được đánh giá là yếu tố đầu tiên khi cân nhắc lựa chọn đầu tư.

Đầu tư vàng và gửi tiền tiết kiệm mang tính thanh khoản thấp. Trong khi nhà đầu tư sẽ khó mua hoặc bán vàng trong thời gian tỉ giá xuống thấp hoặc quá cao thì tiền gửi ngân hàng sinh lời nhiều hay ít phụ thuộc thời gian gửi và tỉ giá lãi suất mỗi năm.

Chứng khoán được đánh giá có tính thanh khoản cao hơn hai hình thức trên nhưng phụ thuộc rất nhiều vào lãi suất và sự lên xuống của thị trường. Trong khi đó, đầu tư bất động sản có tính thanh khoản cao, nếu không bán được có thể cân nhắc cho thuê kiếm lời ngay.

Khả năng sinh lời, rủi ro

Điều quan tâm thứ hai của các nhà đầu tư là khả năng sinh lời cũng như rủi ro từ khoản đầu tư của mình.Là hai hình thức đầu tư ít rủi ro nhất, đầu tư vàng và gửi tiền tiết kiệm mang lại lợi nhuận lâu dài. Nói cách khách, hai phương thức này sinh lời lâu dài, đòi hỏi phải đầu tư đều đặn. Hình thức này sẽ phù hợp với những nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi, không ưa mạo hiểm và chấp nhận sinh lời không cao.

Đầu tư chứng khoán cũng có khả năng sinh lời tương đối lâu, đòi hỏi tích trữ lâu dài. Độ rủi ro của hình thức này tương đối cao khi phụ thuộc vào tình hình tài chính của công ty phát hành trái phiếu.

Là hình thức đầu tư sinh lời nhanh, đầu tư bất động sản lại ẩn chứa nhiều rủi ro nếu gặp chủ đầu tư không có uy tín, thị trường bất động sản đi xuống, xuất hiện đầu cơ...

Dòng tiền

Dòng tiền là chuyển động ra, vào của đồng tiền trong một doanh nghiệp, dự án hoặc sản phẩm tài chính

Xét về tiêu chí này, đầu tư vàng phụ thuộc vào tỉ giá chung của thị trường. Đầu tư chứng khoán phụ thuộc nhiều vào tình hình kinh doanh của công ty. Nếu công ty phát triển tốt, dòng vốn đổ vào nhiều, dòng tiền mang lại cho các nhà đầu tư lớn và ổn định.

Cũng giống đầu tư chứng khoán, tiền gửi tiết kiệm cũng phụ thuộc tình hình kinh doanh của ngân hàng, lãi suất ngân hàng thời điểm gửi tiền. Đầu tư bất động sản phụ thuộc vào nhà phát triển dự án, chủ đầu tư, tiềm lực tài chính cũng như mức độ uy tín của các bên tham gia. Điều này dễ dàng kiểm chứng thông qua những dự án mà họ đã triển khai trước đó.

Số tiền đầu tư

Như đã phân tích ở trên, đầu tư vàng và chứng khoán không đòi hỏi quá nhiều vốn và rất linh hoạt vào trữ lượng vàng bạn muốn mua.

Đối với gửi tiền tiết kiệm, nhà đầu tư cũng không cần một số tiền lớn trong một thời điểm, có thể chia ra nhiều đợt gửi. Hình thức này cũng có thời gian gửi tiền linh hoạt.

Đối với đầu tư bất động sản, nhà đầu tư cần số tiền vốn lớn, huy động trong một lần. Tuy nhiên, hiện nay có nhiều chủ dự án chấp nhận hình thức vay ngân hàng để trả theo thời hạn đề ra. Điều này hỗ trợ phần nào cho các nhà đầu tư chưa có được nguồn vốn lớn.

Phương thức đầu tư

Đầu tư vàng, chứng khoán và bất động sản đều là hình thức mua đi bán lại. Các hình thức này đều nhận lãi từ chênh lệch giá. Đối với hình thức gửi tiền tiết kiệm, nhà đầu tư dựa trên lãi suất để sinh lời.

Các bên tham gia

Đây cũng là yếu tố đánh giá khả năng đầu tư của các hình thức. Khi đầu tư vàng, quyền quyết định chủ yếu là của nhà đầu tư. Đầu tư chứng khoán hay gửi tiền tiết kiệm, nhà đầu tư sẽ phải làm việc với sàn giao dịch và ngân hàng.

Đối với hình thức bất động sản, nhà đầu tư thường làm việc trực tiếp với môi giới. Để đầu tư đúng, bạn cần làm việc chặt chẽ và chia hoa hồng cho môi giới bất động sản.

Nhà đầu tư có hoàn cảnh ra sao

Điều này cũng có ảnh hưởng lớn tới quyết định đầu tư của nhà đầu tư. Nếu bạn đang có số tiền nhàn rỗi lớn, am hiểu về thị trường bất động sản, mong muốn sinh lời nhanh thì hình thức đầu tư bất động sản sẽ phù hợp với bạn. Nhưng nếu bạn là nhà đầu tư không ưa mạo hiểm, số tiền vốn không nhiều thì đầu tư vào bất động sản sẽ mang lại nhiều rủi ro.

Như vậy, mỗi loại hình đầu tư có những ưu điểm và lợi thế riêng. Trên thực tế, với sự hỗ trợ của công nghệ cùng sự phát triển của thông tin đại chúng, vận động nội tại của thị trường, loại hình đầu tư bất động sản hiện đang được nhiều người cân nhắc.

Theo thống kê sơ bộ từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Quý IV/2017 tổng lượng giao dịch tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh ước đạt 15.300 giao dịch. Trong đó, Hà Nội là 5.959 giao dịch và TP. Hồ Chí Minh là 9.336 giao dịch. Quý cuối năm, giao dịch bất động sản cao cấp sôi động hơn các quý đầu năm.Đặc biệt, trong 11 tháng năm 2017, có 4.500 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thành lập mới, tăng 60% về số doanh nghiệp và số vốn (số liệu của Cục Quản lý đăng ký kinh doanh - Bộ Kế hoạch và Đầu tư).

Có thể thấy, thị trường đầu tư bất động sản đang rất sôi động với nhiều tiềm năng phát triển. Nhưng với những rủi ro tiềm tàng, liệu đầu tư vào bất động sản có an toàn hơn so với các loại hình đầu tư khác? 

Tại sao nên chọn đầu tư bất động sản thay vì các loại hình đầu tư khác.

Nguồn lợi lớn từ chính sách phát triển đô thị, quy hoạch hạ tầng

Đầu tư bất động sản được hưởng nguồn lợi lớn từ các chính sách phát triển khu đô thị, quy hoạch hạ tầng của nhà nước, điều mà các loại hình khác không có. Ví dụ điển hình như Chính phủ hay các công ty đầu tư chi một khoản tiền khá lớn cho cơ sở hạ tầng giao thông như đường bộ (đường cao tốc, hầm chui, cầu vượt,…), đường sắt, sân bay… hay đầu tư vào xây dựng phát triển các dịch vụ tiện ích để phục vụ người dân như: trường học, bệnh viện, các khu nhà máy, khu trung tâm mua sắm,…Nhờ những quy hoạch hạ tầng và tiện ích công cộng này mà giá trị bất động sản có nhiều cơ hội để phát triển hơn.

Dẫn chứng trường hợp giá đất của một số tuyến đường thuộc các xã: Lai Hưng, Lai Uyên thuộc huyện Bàu Bàng đã nhanh chóng thiết lập mặt bằng giá mới sau khi tỉnh huyện chính thức đưa vào hoạt động và sử dụng Khu đô thị Bàu Bàng. Cụ thể, giá đất mặt tiền trục đường N1 rông 32m , thuộc Thị trấn Lai Uyên đã nhanh chóng tăng lên 65% so với đầu năm trước, nối liền với Quôc Lộ 13 hay còn gọi là Đại Lộ Bình Dương. Cung đường huyết mạch D3 nối liền D12 cũng tăng giá lần lượt là 56% và 44% từ đầu năm đến nay, mức giá mới dao động từ khoảng 8 đến 12 triệu đồng trên 1 mét vuông bao gồm cả nhà phố.

Đa dạng loại hình đầu tư với lợi nhuận cao

So với các hình thức đầu tư khác như vàng, gửi tiết kiệm ngân hàng, chứng khoán… thì bất động sản có đa dạng loại hình đầu tư hơn, chẳng hạn như các loại hình căn hộ chung cư, đất nền, shophouse, nhà phố thương mại, biệt thự nghỉ dưỡng, nhà xưởng,…

Với một kênh có nhiều loại hình đầu tư, nhà đầu tư sẽ dễ dàng lựa chọn cho mình loại hình phù hợp nhất với nhu cầu cũng như khả năng tài chính của mình.

Giá cả không niêm yết, đôi bên có thể thương lượng

Không như với vàng hay chứng khoán giá thường được niêm yết sẵn trên thị trường thì với đầu tư bất động sản, các nhà đầu tư có thể thương lượng giá để mang về các khoản lợi nhuận tốt. Cụ thể là khi một người đầu tư vào kênh chứng khoán hay vàng, họ thường phải mua cổ phiếu hoặc vàng với giá thị trường ở thời điểm đó mà không bao giờ được sử dụng hai từ “thương lượng”.

Trong khi đối với thị trường bất động sản, giá cả giao dịch đều được thương lượng, nhà đầu tư có cơ hội sở hữu một bất động sản vởi mức giá tốt nếu như hiểu hoặc nắm bắt được các lợi thế giao dịch như thời điểm lên xuống của bất động sản, người bán vì lý do nào đó cần bán gấp, bất động sản có khuyết điểm,…miễn là “thuận mua vừa bán”.

Giá bán có xu hướng tăng theo thời gian

Dựa trên thực tế những năm gần đây, bất động sản có xu hưởng tăng theo thời gian, còn các loại hình khác như vàng, chứng khoán thì giá cả lên xuống rất thất thường, thiếu ổn định. Với giá bán tăng theo thời gian như vậy, đầu tư bất động sản giúp nhà đầu tư xoay sở linh hoạt trong từng thời điểm thị trường, họ có thể tìm được cho mình những chiến lược đầu tư phù hợp với các mục tiêu tài chính khác nhau.

Bất động sản có một xu hưởng không đổi dù “nổ bong bóng”, đó là giá trị bất động sản luôn tăng theo thời gian. Đây là điểm mấu chốt cho các nhà đầu tư dài hạn, không sợ mất giá, điều họ cần làm là kiên nhẫn chờ thị trường và chọn thời điểm giao dịch sao cho phù hợp. Còn nếu bạn cần tiền ngay thì có thể chọn hình thức đầu tư cho thuê để có lãi hằng tháng. Ngoài ra để tăng thêm giá trị cho bất động sản, điều cần làm là cải tạo hoặc chia nhỏ bất động sản đó. Ví dụ như khi sở hữu một bất động sản có tiềm näng, nhà đầu tư có thể cải tạo lại bằng cách trau chuốt về nội – ngoại thất cho bất động sản.

Nhu cầu có sẵn của người tham gia thị trường

Đất đai không tự sinh ra mà cần phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất của nhà nước, trong khi diện tích đất lại không đổi nên đất đai thuộc loại tài sản khang hiếm, độc quyền nên giá sẽ tăng liên tục, còn tăng nhiều hay ít phụ thuộc vào thị trường, quy luật cung cầu tại thời điểm giao dịch mua bán.

Hơn nữa đầu tư bất động sản là thói quen của ông bà ta xưa nay tại Việt Nam, ai cũng mong muốn ưu tiên hàng đầu là có một căn nhà hoặc sở hữu bất đông sản, khi lập gia đình, nhiều thế hệ sẽ có xu hướng ra ở riêng, thu nhập người dân tích lũy tăng lên, bất động sản thứ 2, nghỉ dưỡng ,... nên có sẵn một lượng khách hàng tham gia giao dịch có sẵn, không cần phải educate thị trường như các sản phẩm khác.

Đây là một số lý do để nhà đầu tư lựa chọn hình thức đầu tư bất động sản bên cạnh các loại hình đầu tư khác. Tuy nhiên, để thành công và thu được khoản lợi nhuận như mong muốn thì việc tích lũy thêm kiến thức và kinh nghiệm là điều tiên quyết trong bất kỳ hình thức đầu tư nào.

Xác định thị trường bất động sản

Đầu tư bất động sản thành công còn tùy thuộc vào nhu cầu của thị trường. Tại thời điểm muốn đầu tư, thị trường đang đi lên hay đi xuống, hoặc đang đứng về phía ai? là điều các nhà đầu tư phải xác định trước khi rót vốn.

Đánh giá vận động của thị trường

Cụ thể, các chuyên gia đưa ra hai nguyên tắc thị trường và giá trị để xác định thị trường vận hành. Động lực thị trường vận hành theo quy luật cung - cầu. Nguồn cung cao và nhu cầu thấp dẫn đến giá giảm. Ngược lại, khi nguồn cung thấp và nhu cầu cao, giá sẽ tăng.


Khả năng bán nhà cao khi được định giá đúng và nhà có tình trạng tốt.

Xác định giá trị được thiết lập dựa trên một thỏa thuận giữa một người sẵn sàng bán và một người sẵn sàng mua. Trò chơi kéo co diễn ra giữa các mong muốn của người bán và số tiền người mua sẵn sàng chi trả.

Để đưa ra nhận định thị trường rõ ràng, các nhà đầu tư cần liên tục tìm hiểu về tình trạng thị trường trong khu vực và những khu dân cư cụ thể. Có 4 vấn đề mà các nhà đầu tư cần làm rõ:
  • Tồn kho bất động sản: Đang được bán với giá bao nhiêu và số lượng tồn kho tăng hay giảm
  • Số ngày trên thị trường: Mất bao lâu để những căn nhà rao bán có được người mua
  • Giá trên mét vuông: Một chỉ báo so sánh giá tốt - khi một nhóm các bất động sản có chung chất lượng và đặc điểm
  • Thay đổi trong quang cảnh địa phương: Theo dõi các thay đổi tại những công ty tuyển dụng lớn, khu mua sắm, trường học, các dịch vụ cộng đồng, hạ tầng giao thông và luật pháp địa phương ảnh hưởng tới nhà đất.
Những dự án nhiều tiềm năng khi rục rịch ra mắt hay mở bán sẽ tạo ra những “cơn sóng” ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Nhà đầu tư nào nắm được cơ hội này dù có đầu tư mua để ở, chuyển nhượng hay cho thuê đều sinh lời. Ví dụ như :Empire City Thủ Thiêm còn “nóng” hơn khi tính đến thời điểm này, sau ba lần giới thiệu tới khách hàng, các sản phẩm đều nhận đặt chỗ và giao dịch hết ngay sau ngày ra mắt và hiện nay giao dịch đang khan hiếm sản phẩm ( nguồn cung ).

Nhận diện được nguồn cung - cầu các loại hình cũng là yếu tố quan trọng để các nhà đầu tư rót vốn. Nguồn cung các căn hộ shophouse hiện còn khá ít nhưng nhu cầu đối với dự án này luôn cao, các nhà đầu tư có xu hướng mua dự trữ để tung ra vào thời điểm sau.

Một thực tế nhận thấy rằng, để ra quyết định đầu tư kịp thời, các nhà đầu tư trước đó đã phải có một quá trình tìm hiểu, nhận định, đánh giá thị trường để đưa ra xu hướng vận động của thị trường. Chính việc chỉ ra được xu hướng vận động đi lên hay đi xuống sẽ giúp các nhà đầu tư đón đầu được thị trường, kiếm được khoản lợi nhuận hấp dẫn.

Làm thế nào để đón đầu thị trường?

Khả năng nắm bắt thị trường hiện tại của các nhà đầu tư sẽ được phát huy khi thị trường thay đổi, dù thay đổi theo xu hướng đi lên (tăng giá) hay đi xuống (mất giá), và ngay cả khi thị trường ổn định.

Khi nhận biết được thị trường có xu hướng đi lên, người bán có thể định giá cao hơn và kỳ vọng giá thị trường sẽ “theo kịp”, đem lại cho họ số tiền mong muốn với điều kiện thị trường tiếp tục tăng trưởng. Những người bán muốn tăng giá khi thị trường tăng trưởng thường giữa giá ở mức thị trường và bán nhà ngay thời điểm đó.



Khi nhận biết được thị trường đi lên, người bán có thể định giá cao hơn và kỳ vọng giá thị trường sẽ theo kịp, mang lại cho họ số tiền mong muốn.

Khi giá thị trường giảm sút, những người bán thường mắc sai lầm là định giá quá cao, hy vọng thu hút những chào mua mong muốn và nghĩ rằng họ sẽ giảm giá sau nếu kế hoạch không bán được nhà.


Khi giá thị trường giảm sút, người bán thường mắc sai lầm định giá quá cao và không theo kịp thị trường.

Thực tế chứng minh những người làm vậy không bao giờ giảm giá kịp với thị trường. Do vậy, người bán cần định giá đúng để bán được nhà thay vì “giảm giá theo thị trường” và mất nhiều thời gian để bán.

Định giá là một công việc vất vả.Bên cạnh việc nhận định được vận động của thị trường từ đó đón đầu thị trường bất động sản, các chuyên gia tư vấn các nhà đầu tư cần đánh giá được kỳ vọng để có những quyết định hợp lý với vận động của thị trường.

Những phương pháp định giá bất động sản dành cho nhà đầu tư

Phương pháp thẩm định giá bất động sản thứ nhất: Thẩm định giá qua vị trí

Điều đầu tiên khi bạn tự thẩm định giá nhà đất đó là phải lưu ý đến yếu tố vị trí của bất động sản. Chi tiết hơn, bạn cần phải xác định nhà đất của bạn là nằm ở khu vực nào, quận huyện nào, mặt đường lớn hay mặt đường nhỏ, nằm ở hẻm chính hay hẻm phụ. Theo đó, các căn nhà nếu nằm ở mặt tiền đường thường có giá trị kinh doanh cao nên chắc chắn một điều là giá bán sẽ cao hơn các căn nhà đất trong hẻm.

Phương pháp thẩm định giá bất động sản thứ hai: Thẩm định giá qua bảng giá đất địa phương

Sau khi bạn đã xác định được vị trí nhà đất, bạn cần dành ra một khoảng thời gian rảnh để tham khảo bảng giá đất mới nhất do cơ quan tỉnh hay thành phố ban hành. Bên cạnh đó, bạn cũng có thể tham khảo giá thị trường nhà đất dựa vào thông tin từ các ngân hàng, các công ty bất động sản, các website uy tín... Hiện nay, các kênh thông tin rao vặt về nhà đất khá phổ biến, chỉ với một cú nhấp chuột là bạn có thể tra khảo thông tin về giá nhà, giá đất trong khu vực và các địa bàn lân cận.

Thông thường, so với đơn giá đất mà Nhà nước quy định, giá trị đất mặt tiền của một cung đường sẽ gấp khoảng trên dưới 4 lần.

Cách định giá này thực hiện theo nguyên tắc giá đất hiện tại đang cao hơn 3-4 lần bảng giá đất TP.HCM quy định (ban hành năm 2015 và điều chỉnh 5 năm một lần). Theo các chuyên gia bất động sản ước tính, hệ số 3,8-4,5 là độ vênh bình quân có thể chấp nhận được. Trên thực tế, gần 80% giao dịch nhà đất thành công đã chấp nhận khoảng cách này.

Ví dụ: Nhà nước quy định đất tại đường Cô Giang (quận Phú Nhuận) năm 2015 là 19,5 triệu đồng/m2 trọn tuyến đường. Mức giá này nhân với 3,8-4,5 sẽ ra mức giá tiệm cận ở mức tương đối thị trường hiện nay (năm 2017) và tùy từng vị trí, diện tích thửa đất, mức giá này có thể dao động 10-15%. Chẳng hạn, nếu giá đất tại đường Cô Giang được chào bán gấp 10 lần giá Nhà nước quy định thì nhà đầu tư phải kiểm tra kỹ vì có dấu hiệu giá ảo.

Cơn sốt đất tại Tp.HCM thực tế đã khiến giá đất tại nhiều tuyến đường tăng ảo gấp 10-16 lần bảng giá đất. Độ vênh này khó có thể được thị trường chấp nhận, chưa từng có trong giao dịch. Giá đất có thể tăng 6-8 lần tại những khu vực được cải tạo hạ tầng hoặc có điểm nhấn tiện ích công cộng.

Phương pháp thẩm định giá bất động sản thứ ba: Thẩm định giá qua tình trạng nhà

Bên cạnh yếu tố vị trí thì một trong những điều quan trọng khi bạn tự thẩm định giá nhà đất đó là bạn phải biết cách phân loại bất động sản, hãy xác định nhà đất của bạn là loại nhà cấp 4, cấp 3, cấp 2, cấp 1; nhà biệt thự hay căn hộ cao cấp... Hơn nữa, khi đánh giá tình trạng nhà đất, bạn cần phải tính tuổi thọ nhà đất dựa vào thời điểm xây dựng và sửa chữa nhà để khấu hao giá trị bất động sản.

Phương pháp thẩm định giá bất động sản thứ tư: Thẩm định giá qua giá bán của các bất động sản lân cận

Dựa vào các phương tiện thông tin đại chúng hoặc thông tin từ các sàn giao dịch bất động sản, bạn có thể dễ dàng tra cứu thông tin về nhà đất xung quanh khu vực mình ở. Ngoài ra bạn cũng nên tìm hiểu các bất động sản tương tự với bất động sản của mình như diện tích, vị trí, khu vực đã giao dịch để có cơ sở so sánh về giá cả.

Một mẹo nhỏ dành cho bạn đó là hãy đóng vai người đi mua nhà, đi khảo sát các căn nhà đang đăng biển rao bán tại khu vực gần với nhà bạn để hỏi giá bán. Nếu có thể, bạn xem khoảng ba căn là tốt.

Ngoài ra, bạn cũng có thể hỏi hàng xóm, hoặc tổ trưởng tổ khu phố những khu nhà, đất lân cận cũng đang rao bán. Nếu bạn đang ở một thị trường mà giá địa ốc đang nóng, thì bạn có thể gia tăng giá rao bán so với thông tin thẩm định giá mà bạn có được khoảng 10%. Còn nếu thị trường địa ốc đang có nguy cơ đóng băng, bạn có thể sử dụng những thông tin thẩm định giá như một công cụ để ấn định giá bán bằng chính giá bạn đã khảo sát cộng thêm khoảng 5%.

Phương pháp thẩm định giá bất động sản thứ năm: Nhờ sự hỗ trợ từ người môi giới địa phương, am hiểu khu vực

Một cách định giá đất khác mà bạn nên biết đó là dựa trên kinh nghiệm của các môi giới chuyên nghiệp. Một môi giới chuyên nghiệp tại một khu vực sẽ cho bạn thông tin nhanh chóng, chính xác và hiệu quả nhất về giá đất cùng kỳ hàng năm.

Thực tế hiện nay cho thấy nhiều người không muốn thuê môi giới trong việc mua bán nhà bởi không tin tưởng bên thứ ba. Dù vậy, không thể phủ nhận rất nhiều giao dịch mua bán bất động sản thành công là nhờ dịch vụ này.

Mặt khác, người mua cũng nên nhận thức rằng, việc phải bỏ tiền ra để thuê môi giới không phải vì việc này quá khó để bạn tự thực hiện mà nó giúp cho việc mua bán của bạn thuận lợi hơn. Bởi hầu hết các nhân viên môi giới thường theo sát thị trường, nắm chắc giá cả, có khả năng đánh giá tài sản, đàm phán tốt và am hiểu thủ tục giấy tờ.

Phương pháp thẩm định giá bất động sản thứ sáu: Thông qua ngân hàng để định giá

Ngân hàng khá chặt chẽ khi thẩm định tài sản bất động sản để cho vay. Chính vì vậy, nếu ngân hàng hỗ trợ, người mua sẽ an tâm hơn về khu đất mình dự định mua. Nhưng cách thức này thường khá mất thời gian, người mua có thể vụt mất cơ hội vì chậm đưa ra quyết định. Vì ngân hàng định giá ở mức an toàn nên trên thực tế, giá có thể cao hơn 10-20%. Bên cạnh đó, một cách khác mà nhà đầu tư có thể sử dụng là dựa vào kết quả của các đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp miễn phí hoặc trả phí trên cộng đồng mạng.

Thông thường, ngân hàng khi định giá bất động sản thế chấp sẽ tiến hành quy trình 5 bước như sau:
  • Bước 1: Tìm kiếm thông tin về các tài sản bất động sản được giao dịch trong thời gian gần nhất, cùng khu vực mà có thể so sánh được với bất động sản thế chấp cần định giá về mặt diện tích, vị trí, số tầng, tình trạng pháp lý…
  • Bước 2: Kiểm tra tài sản có thể so sánh, xây dựng giá trị cho bất động sản thế chấp.
  • Bước 3: Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được để so sánh với bất động sản thế chấp mục tiêu (khoảng từ 3 - 5 cái) rồi tiến hành điều chỉnh.
  • Bước 4: Phân tích thị trường, giá bán, sự khác nhau của các bất động sản so sánh so với bất động sản mục tiêu. Rút ra kết luận và tiến hành điều chỉnh.
  • Bước 5: Bước này tiến hành ước tính giá trị bất động sản thế chấp trên cơ sở đã điều chỉnh khoa học.
  • Tổng kết: Tổng hợp thông tin và đưa ra đánh giá cuối cùng
Sau khi đã thu thập được nhiều thông tin hữu ích, bây giờ là lúc bạn cần xem xét, tổng hợp so sánh lại toàn bộ thông tin và quy định mức giá hợp lý cho nhà đất của mình. Trong trường hợp bạn vẫn còn phân vân trước quyết định thẩm định giá của mình, việc nhờ đến những người có kinh nghiệm hoặc các công ty chuyên thẩm định giá là điều nên làm, tránh tình trạng thẩm định sai giá một cách trầm trọng.

Giá trị của bất động sản được tạo thành từ rất nhiều yếu tố, do đó để định giá được chính xác thì chúng ta cần phải có đầy đủ các thông tin như: tình trạng pháp lý, quy hoạch của Nhà nước liên quan đến đến bất động sản... Trước khi tiến hành giao dịch bất động sản, cần tham khảo đầy đủ các bước đã nêu trên hoặc tìm đến các đơn vị chuyên thẩm định giá uy tín.

Có nên vay tiền ngân hàng để đầu tư bất động sản?

Kinh doanh đầu tư bất động sản đang là nhu cầu rất lớn và phát triển mạnh mẽ tại Việt Nam trong vài năm gần đây. Tuy nhiên không phải nhà đầu tư nào cũng đủ khả năng tài chính để đầu tư vào loại hình bất động sản mà mình mong muốn. Tại đây, câu hỏi được đặt ra cho các nhà đầu tư là "Nên hay không việc vay vốn ngân hàng để đầu tư kinh doanh bất động sản"?

1. Các hình thức vay vốn ngân hàng để đầu tư hiện nay

Hiện nay, ngân hàng trong và ngoài nước đều có khá nhiều hình thức cho vay vốn. Tuy nhiên có 2 hình thức vay vốn ngân hàng phổ biến nhất là: vay tín chấp và vay thế chấp. Vậy 2 loại hình này khác biệt nhau như thế nào?
  • Vay thế chấp là hình thức vay truyền thống của ngân hàng. Theo hình thức này thì bạn phải có tài sản đảm bảo mới được vay. Hạn mức vay của hình thức này khá cao, lên đến 80% giá trị tài sản. Lãi suất của hình thức vay thế chấp cũng phù hợp với khoản vay. Đặc biệt là thời hạn vay kéo dài đến tối đa 25 năm tuỳ thuộc vào nhu cầu của người vay. Hình thức vay này phù hợp với cả cá nhân và doanh nghiệp có nhu cầu vay để đầu tư.
  • Vay tín chấp là một trong những hình thức cho vay của ngân hàng. Vay tín chấp không đòi hỏi phải thế chấp tài sản để đảm bảo, nhưng thay vào đó bạn sẽ phải lấy uy tín của mình làm cơ sở để ngân hàng quyết định có cho bạn vay hay không. Vậy uy tín của bạn được xác thực như thế nào? Uy tín của bạn được thể hiện qua việc xác minh thu nhập cũng như xác minh tín dụng. Tùy vào mỗi ngân hàng mà bạn có thể vay một khoản tài chính từ vài triệu đồng cho đến hàng trăm triệu đồng nếu điều kiện của bạn phù hợp với điều kiện đưa ra của ngân hàng. Về thời hạn, vay tín chấp cũng khá linh hoạt, bạn có thể được vay tín chấp lên đến 60 tháng (5 tháng) tùy hỗ trợ của từng ngân hàng.
Thông thường, các khoản vay tín chấp hoặc thế chấp sẽ được sử dụng như khoản vay tiêu dùng để nhà đầu tư thực hiện đầu tư bất động sản. Đặc biệt là vay thế chấp, người mua bất động sản có thể sử dụng chính tài sản mà mình mua trở thành tài sản đảm bảo để được ngân hàng cho vay lên đến 70% gía trị tài sản đó.

Vậy nên, câu trả lời bạn cần đó là nếu bạn có nhu cầu vay vốn để đầu tư bất động sản, bạn nên tìm đến ngân hàng để vay vốn. Vì vay vốn ngân hàng có sự đảm bảo cao bởi tính pháp lý thay vì bạn phải tìm đến “chợ đen” để chịu mức lãi suất cao quá quy định của luật pháp. Tuy nhiên, trước khi có ý định vay vốn ngân hàng để đầu tư bất động sản, bạn cần cân nhắc kỹ lưỡng tình hình thị trường bất động sản, loại hình đầu tư, cũng như lãi suất hàng tháng phải trả để có được khoản đầu tư tiềm năng và tránh được rủi ro đến mức thấp nhất có thể. Sự đầu tư kỹ lưỡng sẽ luôn mang lại khả năng thành công cao cho bạn.

2. Chính sách tín dụng của ngân hàng đối với thị trường bất động sản hàng năm

Dựa trên thực tế, vay vốn ngân hàng để đầu tư bất động sản không còn là điều xa lạ đối với nhiều người. Các nhà đầu tư thường dùng khoản vay tín chấp, thế chấp để trở thành khoản vay tiêu dùng và đầu tư bất động sản. Trong vài năm trở lại đây hình thức vay vốn ngân hàng để đầu tư bất động sản phát triển vô cùng mạnh mẽ. Tuy nhiên, khi giá nhà đất đang tăng nóng, các ngân hàng sẽ chủ động siết vốn vay bất động sản lại, hay còn gọi là hạn chế room tín dụng hoặc giảm dư nợ tín dụng cho bất động sản.

Ví dụ, thị trường bất động sản năm 2018 đã phải đối mặt với nhiều thách thức, khó khăn về quan hệ cung - cầu, việc tiếp cận các quỹ đất đầu tư, thủ tục hành chính nhưng trước hết là vấn đề khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, hiện nay các ngân hàng nhà nước đang tiếp tục thực hiện lộ trình hạn chế dần nguồn tín dụng rót vào bất động sản. Đây cũng là một trở ngại lớn cho các nhà đầu tư muốn vay vốn ngân hàng để đầu tư bất động sản.

Các ngân hàng nhà nước cũng chỉ đạo các ngân hàng thương mại cùng chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng tập trung vốn cho sản xuất, kinh doanh. Đồng thời, ngân hàng siết chặt tập trung vốn cho vay vào lĩnh vực bất động sản, sử dụng vốn để cho vay trung và dài hạn, đảm bảo khả năng thanh khoản tốt.

Ngoài ra các ngân hàng cũng sẽ thường xuyèn rà soát, đánh giá và theo dõi tiến độ của các bất động sản, năng lực tài chính của khách hàng, khoản tín dụng và tài sản bảo đảm để có biện pháp xử lý tương ứng.

Không chỉ lĩnh vực bất động sản bị ngân hàng siết chặt tín dụng, hàng loạt các lĩnh vực nóng khác như chứng khoán, tiêu dùng cũng bị ảnh hưởng.

Với lĩnh vực vay tiêu dùng, các ngân hàng đã nâng cao, kiểm soát hiệu quả công tác xét duyệt hồ sơ. Đặc biệt là giám sát chặt chẽ hơn việc sử dụng vốn cho vay tiêu dùng nhưng thực chất là để đầu tư, kinh doanh bất động sản hay chứng khoán. Đây không phải lần đầu tiên ngân hàng kiểm soát vốn vào lĩnh vực bất động sản, chứng khoán. Trong thời gian qua, các lĩnh vực trên đều tăng trưởng quá nóng, kể cả tín dụng cho vay tiêu dùng trong năm 2017 cũng đã tăng lên đến 60%.

Việc siết chặt cho vay bất động sản tác động rất lớn đến thị trường bất động sản. Theo nhiều chuyên gia nhận định, chủ trương này khá hợp lý trong bối cảnh các dự án cao cấp ngày càng nhiều, lượng cung tăng mạnh khiến phân khúc này đang có dấu hiệu dư thừa, các nguy cơ tích tụ nhiều nợ xấu, khiến thị trường có nguy cơ xảy ra "hiện tượng bong bóng"

Nhóm nhà đầu tư nào thích hợp vay ngân hàng để đầu tư bất động sản?

Nếu vay tiền ngân hàng để đầu tư bất động sản thì nhất định nhà đầu tư phải đảm bảo các yếu tố sau đây:
  • Điều kiện kinh tế tương đối tốt.
  • Thu nhập hàng tháng ổn định.
Đây là hai điều kiện tiên quyết để đảm bảo cho việc bạn nên hay không nên quyết định vay ngân hàng để đầu tư bất động sản. Vì đầu tư bất động sản là đầu tư trung hạn nên nếu có khả năng đáp ứng được điều kiện trên thì việc vay tiền ngân hàng sẽ là một loại hình đầu tư mang lại lợi nhuận rất tốt. Ngược lại, nếu như không có nguồn vốn cố định lớn hơn 50% số tiền bạn phải trả ngân hàng hàng tháng thì bạn rất dễ bị phá sản khi gặp các sự cố về tài chính. Ngoài ra, để hạn chế số tiền lãi phải trả hàng tháng, cho thuê ngay bất động sản đầu tư tại thời điểm đó trước khi chờ tăng giá cũng là một giải pháp tuyệt vời mà bạn nên quan tâm.

Tiềm năng và thách thức khi vay vốn ngân hàng đầu tư bất động sản

Nhà đầu tư sẽ có tiềm năng gì?

Trong bối cảnh xã hội ngày càng phát triển, thị trường bất động sản luôn là ngành đầu tư có tiềm năng sinh lợi lớn. Thị trường bất động sản đang có sức hút ổn định, giá đất nông nghiệp, đất thổ cư, đất nền cho đến các loại hình căn hộ cao cấp, căn hộ nghỉ dưỡng đều có những biến động mạnh. Việc đầu tư mạnh dạn bằng cách vay vốn ngân hàng được đánh giá về khả năng thu lợi nhuận từ đây là rất lớn nếu như nhà đầu tư “chịu khó” tìm hiểu kỹ thị trường và loại hình đầu tư.

Vậy còn thách thức ra sao?

Đi liền với tiềm năng luôn là những thách thức to lớn mà nhà đầu tư bất động sản phải đối mặt khi vay vốn ngân hàng để đầu tư bất động sản, nhất là trong bối cảnh hiện nay, các ngân hàng đang siết chặt vòng vốn cho bất động sản. Mức lãi suất để các nhà đầu tư phải trả cho nguồn vốn đầu tư bất động sản là không hề nhỏ. Vì vậy, trước khi quyết định đầu tư, các nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ loại hình đầu tư để tránh trường hợp phải chịu lãi suất cao và bất động sản lại có tính thanh khoản kém. Trong trường hợp bất động sản bị rớt giá hay không thể bán, nhà đầu tư không chỉ mất đi lợi nhuận mà còn dẫn đến thua lỗ, thậm chí là phá sản.

Kinh nghiệm vay vốn ngân hàng đầu tư bất động sản an toàn mà nhà đầu tư nên làm

  1. Bạn nên chọn mua bất động sản có vị trí kết nối giao thông trung bình đến khá.
  2. Nơi bạn có ý định đầu tư phải là nơi có cụm dân cư mật độ từ vừa đến đông đúc. Vì những nơi này thường có cơ sở hạ tầng phát triển, đáp ứng nhu cầu việc làm cao nên những nơi này rất thích hợp để đầu tư bất động sản.
  3. Đầu tư vào những sản phẩm an toàn, có tính pháp lý hoàn chỉnh bao gồm: có sổ đỏ, không quy hoạch, có giấy phép xây dựng.
  4. Định giá bất động sản trưởc khi đầu tư để tránh bị mua hớ giá. Cần tìm đến chuyên gia hoặc những người hiểu biết về thị trường bất động sản. Hoặc tự so sánh, đánh giá sản phẩm với khu lân cận trong thời gian gần nhất. Đây là nguyên tắc kiếm lời khi mua không chờ đến khi bán, giảm rủi ro trong quá trình đầu tư bất động sản bằng vay vốn ngân hàng.
  5. Tìm hiểu thật kỹ tính thanh khoản thật sự của bất động sản trước khi đầu tư. Chỉ nên đầu tư vào bất động sản có thanh khoản tốt có thể bán nhanh khi cần tiền, tránh rủi ro chôn vốn bất khả kháng.
  6. Khi có ít tiền đầu tư bất động sản thì cần chọn thời gian đầu tư vào thời điểm thích hợp như thị trường khủng hoảng, giá sụt mạnh. Thị trường đang nóng sốt, phải biết liệu cơm gắp mắm, cân nhắc khả näng đầu tư của chính mình, nhất là khi bạn đi vay vốn ngân hàng để đầu tư bất động sản.
  7. Nhà đầu tư nên tìm hiểu thêm một số kinh nghiệm vay ngân hàng để không mắc phải sai lầm vì tính toán chưa kỹ lưỡng.

Phương pháp đầu tư bất động sản mới: không cần vay vốn ngân hàng?

Đầu tư vào các dự án có chủ đầu tư là công dân nước ngoài đang là phương án tối ưu dành cho những nhà đầu tư ít vốn nhưng lại muốn đầu tư bất động sản mà không phải vay vốn ngân hàng.

Theo điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản về việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai có quy định: “Việc thanh toán trong mua bán, cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng. Trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số khðng quá 50% giá trị hợp đồng”.

Chính vì vậy những dự án của chủ đầu tư nước ngoài luôn thu hút rất nhiều nhà đầu tư bởi khả năng thanh toán chậm, tối đa 50% trong 2 năm đầu tiên. Điều thuận lợi này giúp cho người mua chủ động dòng tiền mà không cần vay vốn ngân hàng. Đây là một phương án mới mà các nhà đầu tư nên quan tâm nếu như không muốn phải vay vốn từ ngân hàng.

Trên đây là một số kiến thức và kinh nghiệm từ các chuyên gia trong ngành mà các nhà bất động sản nên quan tâm để tránh rủi ro cho các “phi vụ” đầu tư của mình.

Chúc bạn thành côngXem kỹ hơn tại đây

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét