Triển vọng thị trường bất động sản năm 2022


Năm 2021, GDP chỉ tăng 2,6% theo năm, giảm -0.3 điểm phần trăm theo năm. Trong quý cuối năm, kinh tế có sự phục hồi mạnh với tăng trưởng GDP đạt 5,2% sau khi chính quyền nới lỏng các hạn chế từ tháng 10.

CÁC CHỈ SỐ KINH TẾ VIỆT NAM


BÁN LẺ

Doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ gặp nhiều khó khăn khi việc giãn cách xã hội kéo dài, đạt gần 4.790 nghìn tỷ đồng, giảm -3,8% theo năm. Xuất khẩu là điểm sáng với thặng dư thương mại đạt 4 tỷ USD.

Tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng 9,2% theo năm, trong đó vốn đăng ký mới tăng 4% theo năm, đạt 15,3 tỷ USD. Du lịch tiếp tục gặp khó khăn với chỉ 157.000 lượt khách quốc tế đến Việt Nam trong năm 2021, giảm -96% theo năm.

Thị trường bán lẻ tuyền thống vẫn trong tình trạng ảm đạm, với xu hướng dịch chuyển rõ ràng sang các kênh trực tuyến đang gia tăng nhanh chóng. Việc tái khởi động sẽ loại bỏ các người chơi cơ hội và cho phép các nhà bán lẻ có năng lực trở nên vững chắc -  Troy Griffiths Phó Tổng Giám Đốc, Savills Việt Nam.

Trong Q4/2021, tổng nguồn cung xấp xỉ 1,5 tr m2, tương đối ổn định theo quý và theo năm, mặc dù dự án Lucky Plaza ở Quận 1 với diện tích 1.000m2 NLA đóng cửa.

Nguồn cung tiếp tục tăng trưởng ra khỏi khu vực trung tâm. Trong 5 năm qua, nguồn cung tại khu vực vùng ngoại ô đã tăng 7% mỗi năm, trong khi đó giá chào thuê giảm -1% mỗi năm.

Trong Q4/2021, 70% các dư án tương lai gần như hoàn thành hoặc đang xây dựng. Tới 2024, nguồn cung tương lai sẽ có 470.000 m2 NLA từ 24 dự án, khu vực ngoại ô chiếm 40% tổng nguồn cung dự án tương lai.

Tình Hình Hoạt Động Khả Quan

Kể từ 2019, công suất cho thuê đã vào xu hướng giảm nhẹ -1 điểm phần trăm mỗi năm, tuy nhiên vẫn duy trì ở mức cao 94% trong năm 2021. Trong Q4/2021, công suất trung bình giảm -1 điểm phần trăm theo quý và theo năm xuống còn 93%, khi mà công suất của phân khúc khối đế bán lẻ và trung tâm mua sắm giảm -1 điểm phần trăm theo quý. Việc giảm công suất này đến từ việc một số khách thuê kết thúc hợp đồng sớm hoặc không tái ký đối với các khách thuê có hiệu quả kinh doanh kém. Bốn mươi phần trăm các khách thuê rời đi thuộc ngành ẩm thực.

Trong Q4/2021, trung tâm thương mại loại hình kiosk có công suất cho thuê giảm mạnh lên đến -3 điểm phần trăm theo quý và theo năm. Mặc dù các chủ cho thuê kiosk đã giảm giá chào thuê từ -20% tới -50% và không yêu cầu thời hạn thuê tối thiểu, nhưng vẫn khó kiếm khách thuê các kiosk trống.

Phản Ứng Của Chủ Cho Thuê

Trong Q4/2021, các hoạt động kinh tế và thương mại mở cửa trở lại. Các chủ cho thuê không còn áp dụng các chính sách hỗ trợ như giảm giá trực tiếp vào giá chào thuê, hoặc giảm giá thuê lên đến -50% trong tháng thuê đầu tiên. Giá chào thuê trung bình đạt 1.150.000đồng/m2/tháng, tăng 2% theo quý và tăng 1% theo năm. Tuy nhiên, một số chủ cho thuê tại khu vực ngoài trung tâm (đặt biệt là khu vực ngoại ô) vẫn áp dụng một số chỉnh sách kích cầu bao gồm kéo dài thời gian thi công hoặc không tính tiền thuê hoặc tiền phí dịch vụ trong thời gian thi công.

Thương Mại Điện Tử Tăng Trưởng Mạnh Mẽ

Thương mại điện tử đang thay đổi thói quen mua sắm của người tiêu dùng sang trực tuyến, bởi sự linh hoạt, tiện lợi, và chất lượng giao hàng được cải thiện. Các doanh nghiệp đang chú trọng hơn vào kênh trực tuyến và giảm quy mô cửa hàng vật lý của họ. Dẫn đầu xu hướng này là các doanh nghiệp thuộc ngành ẩm thực như Starbucks, The Coffee House, và Phúc Long đã giảm không gian cửa hàng vật lý và đẩy mạnh gia chất lượng nền tảng thương mại điện tử của họ.

Theo Euromonitor International, trong giai đoạn 2017 - 2021, giá trị bán lẻ tại Việt Nam đã tăng trung bình 3% mỗi năm, giá trị bán lẻ ngoài cửa hàng tăng 24% mỗi năm và giá trị bán lẻ tại cửa hàng tăng 2% mỗi năm. Đến năm 2025, giá trị bán lẻ ngoài cửa hàng được kỳ vọng sẽ tăng 15% mỗi năm, trong khi giá trị bán lẻ tại cửa hàng sẽ chỉ tăng 5% mỗi năm.

Theo Vietnam Credit, trong số các nước khu vực Đông Nam Á, Việt Nam có tốc độ tăng trưởng của thị trường thương mại điện tử nhanh nhất trong năm 2021 ở mức 18% theo năm. Thị trường thương mại điện tử của Việt Nam được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng trưởng cao trong 5 năm tới, đạt 321 tỉ đồng vào năm 2022, và 528 tỉ đồng trong năm 2025; tương đương với tăng trưởng trung bình 17% mỗi năm trong giai đoạn 2022 – 2025, theo Statista.

Dự Đoán Tăng Trưởng Chi Tiêu

Chi tiêu hàng ngày của người Việt Nam có xu hướng nhanh trong thập kỷ tới sẽ là nhân tố chính thúc đẩy ngành bán lẻ. Theo Ngân Hàng Thế Giới, tổng sản phẩm quốc nội bình quân đầu người tại Việt Nam đã tăng 6% mỗi năm từ năm 2010, cho thấy chất lượng đời sống được cải thiện và chi tiêu hàng ngày tăng.

Theo McKinsey & Company, chi tiêu hàng ngày của người Việt Nam đã tăng mạnh từ năm 2010, và được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng trong thập kỷ tới. Trong năm 2010, chỉ có khoảng 16% tổng số dân số Việt Nam có mức chi tiêu từ 250.000 đồng – 690.000 đồng. Trong năm 2020, nhóm có mức chi tiêu từ 250.000 đồng – 690.000 đồng chiếm 37% dân số và được kỳ vọng sẽ tăng lên 55% tỷ trọng vào năm 2030. Nhóm chi tiêu hàng ngày hơn 1.600.000 đồng sẽ là nhóm chi tiêu cao mới vào năm 2030 sẽ chiếm khoảng 2% tỷ trọng dân số

NHÀ Ở

Một số điểm nhấn về thị trường nhà ở theo báo cáo CBRE sáng nay
  • Nhu cầu nhà ở vẫn cao. Suy giảm nguồn cung từ năm 2019 đến nay làm mức giá vẫn duy trì tăng trưởng 
  • Hiện tượng sốt đất làm tăng giá chung cho thị trường
  • Năm 2020, 2021 chủ đầu tư nước ngoài tích cực M&A, triển khai dự án ( chiến 17% tổng nguồn cung ) 
  • Diễn ra các sự kiện bán hàng offline trở lại
  • Tỉ trọng sản phẩm thì khu vực phía đông và phía tây Hà Nội chiếm đến 80%
  • Bổ sung phân khúc nghiên cứu cho căn hộ cao cấp ở cả HN và HCM. HN xác lập 1 dự án với mức giá trên 25k USD / m2 . Phân khúc siêu sang ở TPHCM với mức giá thấp hơn khoảng 15k USD / m2.
  • Thị trường HN tăng giá tốt ở phân khúc cao cấp và tầm trung. Xu hướng căn hộ giá bình dân giảm mạnh ở HN tương tự như tại HCM những năm trước đây. Còn TPHCM tăng đều khoảng 7% ở các phân khúc. 
  • Thị trường HN tốt hơn TPHCM nhờ vào hạ tầng tốt hơn, tạo xu hướng cho các nhà đầu tư về việc phát triển dự án thấp tầng ( > 70 ha )
  • Một điều thú vị sự khác biệt về bản chất thị trường căn hộ ở HN và HCM là tỉ lệ hấp thụ đợt mở bán đầu tiên ở TPHCM gần 100% đỏ bảng trong khi HN chỉ 50%
  • Về thị trường cho thuê sụt giảm vì số lượng nguồn cung quá lớn trong những năm trước đây và nguồn cầu lại giảm vì covid
  • Năm 2022, một lượng lớn NDT sẽ quay trở lại, HN sẽ tăng trưởng nhanh hơn TPHCM , năm 2024 HCM mới bắt kịp về nguồn cung. Về mức độ tăng giá tại HN là 5-7%, HCM là 3-5%.
Nguồn khách hàng trong tương lai, phần lớn lượng khách giao dịch phân khúc cao cấp ( millenials 1980 – 1994 ) và một lượng khách hàng GenZ ( 1995 trở đi ) nên các chủ đầu tư cần có chiến lược sản phẩm cho những đối tượng này và các bạn sale cũng thế.

Tóm lại là thị trường 2022-2024 sẽ dần phục hồi , đặc biệt là phân khúc Branded Residences và thị trường vệ tinh. GDP sẽ đặt mục tiêu đạt tang trưởng 6 đến 6.5 %

Xu Hướng Tăng Giá Bán Sơ Cấp

Đa số các dự án không thay đổi giá bán, ngoại trừ 5 dự án đã tăng giá bán lên đến 11% theo quý do giá cao ở các giai đoạn mở bán mới hoặc ở những căn cuối ở những dự án có tiến độ xây dựng tốt. Sau một Quý 3 có tình hình hoạt động chậm, các công trường đã đi vào hoạt động trở lại và đang gấp rút thi công để kịp tiến độ bàn giao. Để kích cầu, các chủ đầu tư có nhiều chính sách ưu đã dành cho người mua như giảm giá, tặng voucher mua hàng, hay quà tặng cho khách hàng. Ngoài ra còn các chính sách hỗ trợ tài chính như hỗ trợ vay lên tới 70% giá trị căn hộ, chính sách thanh toán dài hạn, trả lãi trên số tiền đặt cọc hoặc trên tỷ lệ nhất định của giá bán, hay chương trình “Home-for-home” của Masteri Home.

Rất khó để tìm kiếm căn hộ bình dân đáp ứng lượng nhu cầu nhà ở lớn. Các dự án Hạng C có giá bán trung bình trong năm 2021 ở mức giá bán đạt 56,5 triệu VND/m2 thông thủy, tăng 27% theo năm. Tại Q4/2021, ngoại trừ 1 dự án có giá bán dưới 30 triệu VND/m2 thông thủy, các dự án Hạng C có giá bán giao động từ 37 triệu VND/m2 thông thủy đến 60 triệu VND/m2 thông thủy. Các dự án cải thiện về chất lượng phát triển có đa dạng tiện ích nội khu, thiết bị và vật liệu bàn giao từ các nhà cung cấp nổi tiếng, hay gần khu dân cư hiện hữu và cơ sở hạ tầng công cộng.

Khu Vực Lân Cận Phát Triển Mạnh

Bình Dương đang trở thành khu vực có nguồn cung căn hộ bình dân lý tưởng thay thế cho Tp. HCM nhờ vào lợi thế tiếp giáp với Tp. HCM, mức giá bán thấp hơn và tốc độ đô thị hóa cao. Trong 2021, nguồn cung sơ cấp của Bình Dương cao hơn Tp.HCM 5%, và lượng giao dịch nhiều hơn Tp.HCM 42%. Giá bán trung bình của căn hộ ở Thuận An (Bình Dương) đạt 40,8 triệu VND/m2 thông thủy và ở Dĩ An là 37 triệu VND/m2 thông thủy, thấp hơn giá bán trung bình của căn hộ Hạng C ở Thủ Đức (Tp.HCM) là VND41,8 triệu/m2 thông thủy.

Nguồn cung tương lai đến năm 2024 ở Bình Dương ước tính là gần 48.000 căn, trong đó Thuận An và Dĩ An chiếm 83% thị phần. Sự cải thiện cơ sở hạ tầng giao thông như tuyến Cao tốc Tp.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành, tuyến xe buýt nhanh nối Tp. Mới Bình Dương và Quận 9, và Tuyến Metro 3B góp phần thu hút người mua đến Bình Dương.

Hạng B Dẫn Dắt Nguồn Cung Tương Lai

Đến 2025, nguồn cung tương lai dự kiến đạt hơn 145.500 căn từ 114 dự án, trong đó 40% là đến từ các giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu. Tp. Thủ Đức tiếp tục dẫn đầu nguồn cung tương lai với 46% thị phần. Hạng B kỳ vọng dẫn dắt thị trường với 51% nguồn cung tương lai, theo sau đó là dự án Hạng C với 37% thị phần.

Tình hình hoạt động khả quan của Q4/2021 khuyến khích các chủ đầu tư mở bán. Khoảng 20.800 căn từ 43 dự án được kỳ vọng sẽ được mở bán trong năm 2022, trong đó các chủ đầu tư trong nước cung cấp 93% thị phần. Trong 5 năm trở lại đây, lượng mở bán mới hàng năm đạt khoảng 27.000 căn, lượng bán trung bình hàng năm đạt 33.000 căn, và tỷ lệ hấp thụ đạt trung bình mỗi năm 85%, cho thấy lượng mở bán trong năm 2022 có thể đạt mức hấp thụ tốt.

Kỳ Vọng Trong 2022

Trong năm 2021, lượng kiều hối vào Việt Nam ước đạt USD 12,5 tỷ, trong đó, Tp. HCM chiếm lượng nhiều nhất với 30% thị phần. Lượng kiều hối đổ vào bất động sản ước tính khoảng 20-22% trong các năm gần đây. Đây là nguồn vốn hấp dẫn đổ vào thị trường bất động sản. Trong năm 2021, kiều hối đổ vào bất động sản nhà ở tại Tp.HCM ước tính đóng góp khoảng 20% lượng giao dịch phân khúc căn hộ và 4% lượng giao dịch phân khúc Biệt thự/ Nhà phố. Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đổ vào thị trường bất động sản đứng thứ 3 và chiếm 8% tổng vốn FDI trong năm 2021.

Theo báo cáo của FocusEconomic, GDP của Việt Nam trong năm 2022 dự kiến tăng 7,2%, mức cao nhất trong khu vực; lạm phát dự đoán được kiểm soát ở mức 3,1% và lãi suất cho vay mua nhà được kì vọng không tăng. Tuy nhiên, ngân hàng thương mại cổ phần sẽ giảm nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản từ 29,7% trong nửa đầu 2021 xuống còn 23,8% trong nửa đầu năm 2022.

Nguồn Cung Nhà Thấp Tầng Hạn Chế

Sự thiếu hụt nguồn cung bất động sản liền thổ sẽ tiếp diễn do Quy hoạch Nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2030 ưu tiên phát triển nhà ở cao tầng; các sản phẩm nhà ở cao tầng chiếm hơn 90% nguồn cung mới trong giai đoạn 2015-2020. Đây là xu hướng sẽ còn tiếp diễn khi phân khúc căn hộ dự kiến sẽ chiếm 90% nguồn cung nhà ở trong tương lai, trong khi Biệt thự/ Nhà phố chỉ chiếm dưới 10%.

Triển Vọng

Trong dài hạn, Chính phủ sẽ tiếp tục khuyến khích phát triển nhà ở tại các quận ngoại thành có quỹ đất rộng. Chính quyền Tp.HCM đang lên kế hoạch chuyển đổi năm huyện ngoại thành (Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi và Cần Giờ) thành các “quận nội thành” vào năm 2030.

Đến năm 2024, nguồn cung tương lai dự kiến đạt gần 9.400 căn, trong đó tỷ lệ Biệt thự/ Nhà phố chiếm 92%. Với quỹ đất lớn và cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện, các Quận 2, 9 và Bình Chánh tiếp tục là tâm điểm phát triển bất động sản liền thổ. Bình Chánh dự kiến có nguồn cung tương lai nhiều nhất chiếm 27% thị phần, tiếp theo là Quận 2 với 18% và Quận 9 với 16%.

Năm 2022, nguồn cung tương lai ước tính gần 1.400 căn từ giai đoạn tiếp theo của ba dự án hiện hữu và chín dự án mới. Biệt thự/ Nhà phố sẽ chiếm ưu thế với 83% thị phần.

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét