Tìm hiểu quy hoạch dự án khi đầu tư bất động sản


Dạo này giới đầu tư bất động sản có xu hướng dịch chuyển ra ngoại ô để đầu tư, đầu cơ theo dự án hạ tầng. Nguyên tắc ở đâu có nhiều tiền thì ở đó xuất hiện lừa đảo. Rất nhiều nhà đầu tư đã ôm trái đắng khi xuống tiền mua nền, vụ tiêu biểu nhất là Ali***, sau vụ đó thì tình trạng lừa đảo vẫn diễn ra, và nhà đầu tư vẫn bị dính bẩy tiếp tục, vì sao truyền thông rầm rộ nhưng nhà đầu tư vẫn dính bẫy?
 
Có 2 lý do, 1 là giá rẻ, 2 là không biết dự án đó là dự án ma, dự án chưa đủ điều kiện pháp lý. Hôm nay mình xin chia sẽ quy trình thực hiện và mở bán một dự án từ A-Z cho các bạn, khi nắm được quy trình này rồi thì mọi người có thể tránh được dự án ma, lừa đảo.

QUY TRÌNH LÀM DỰ ÁN PHÂN LÔ BẤT ĐỘNG SẢN

Bước 1: Đề xuất chủ trương đầu tư dự án và làm RS, FS các kiểu trong nội bộ

Bước 2: Tìm quỹ đất

Có 3 cách để có được quỹ đất
  • Được nhà nước giao đất để làm khu dân cư
  • Đấu giá dự án khu dân cư.
  • Gom quỹ đất: Ở đây đa phần các chủ đầu tư đều gom đất nông nghiệp để làm dự án vì giá rẻ, chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng thấp. Chỉ những chủ đầu tư tầm cỡ thì mới làm những khu đô thị có nhiều đất ở thôi. Đó cũng là lý do mà các dự án đất nền vùng ven mọc lên như nấm sau mưa

Bước 3: Lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng, tỉ lệ 1/500 đối với dự án lớn hơn 05 ha, hoặc quy hoạch tổng mặt bằng với dự án nhỏ hơn 05ha.

  • Mọi người phải chú ý điểm này dù duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 vẫn chưa an toàn để xuống tiền đâu nhé. Đây chỉ là bước phê duyệt (chấp nhận) bản quy hoạch chi tiết những gì có trong khu dân cư đó, và chủ đầu tư đó là ai, vị trí dự án đó ở đâu…nhiều anh em nghiệp dư đi mua hỏi có bản quy hoạch 1/500 chưa, các bạn sales đưa ra bản quy hoạch là cảm thấy an tâm phần nào, sai ngay chỗ này. Bản quy hoạch chi tiết 1/500 này ai vẽ cũng được. Chỉ cần vài trăm ngàn là có 1 bản vẽ hoành tráng, màu mè hoa lá hẹ, nào là công viên chủ đề, hồ bơi, phố đi bộ 5* , trường học quốc tế .....
  • Và ở bước này chủ đầu tư không được phép mở bán.
  • Sau khi được duyệt quy hoạch 1/500 thì tiếp tục lập, thẩm định, phê duyệt xem dự án này có khả thi hay không. Xem xét dựa trên bản quy hoạch 1/500
  • Tiếp tục lập, thẩm định và báo cáo đánh giá tác động môi trường vì có bản quy hoạch chi tiết, khả thi rồi thì cần phải xem lại tác động thế nào đến môi trường. ( điều kiện này khá dễ).

Bước 4: Giao đất, cho thuê đất, thu hồi và bồi thường đối với trường hợp giao đất hoặc đấu giá đất (do có quỹ đất sẵn nên bõ qua bước này)

Bước 5: Tiếp tục lặp, thẩm định và chờ phê duyệt thiết kế kỹ thuật, dự toán.

Bước 6: Sau khi tất cả các bước được duyệt hết thì đến đây mới được cấp giấy phép xây dựng và chủ đầu tư bắt đầu xây dựng. 

Nên nhớ kỹ đến đây chủ đầu tư vẫn chưa được phép mở bán dự án. Có thể chủ đầu tư đã dùng thủ thuật huy động vốn bằng các hình thức hợp tác đầu tư, hứa mua hứa bán, vay vốn, tư vấn đầu tư,...

Bước 7: Sau khi xây dựng các công trình hạ tầng cơ bản và thực hiện các nghĩa vụ tài chính như đóng tiền sử dụng đất….v…v.. và được nghiệm thu công trình

Bước 8: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà và tài sản trên đất (sổ đỏ, sổ hồng). 

  • Mọi người nên nhớ là mục đích sử dụng đất là đất ở nhé, chứ không phải cứ sổ đỏ là nhắm mắt mà mua như vụ Ali** trưng sổ đỏ đất nông nghiệp ra để đánh lận con đen, thể hiện dự án mình ra sổ rồi.
  • Đến bước 8 thì chủ đầu tư mới được phép mở bán. Tuy nhiên đa số các chủ đầu tư mở bán trước dưới hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt cọc v..v.. chứ không phải là hợp đồng giao dịch bất động sản. Mục đích là dùng vốn để phát triển dự án (mượn đầu heo nấu cháo).

Nên mua thời điểm bước nào ?

  • Ở bước 8 thì giá sẽ cao nhất nhưng rủi ro cũng thấp nhất. Đa phần các chủ đầu tư sẽ giảm giá hoặc đưa ra giá rẻ khi bán ở các bước đầu tiên. Giá càng rẻ thì lợi nhuận càng cao, rủi ro càng cao.
  • Nếu mua ở bước 6 thì rủi ro có thể là vẫn nhận được đất nhưng lại không có sổ bởi vì trong trường hợp chủ đầu tư không xây dựng đúng cơ sở hạ tầng trong bản quy hoạch chi tiết 1/500 thì nhà nước vẫn không cấp giấy chứng nhận sử dụng đất cho dự án. Lúc đó nhà đầu tư chỉ có thể ở tạm, hoặc cho thuê lại nếu xây dựng “chui” được. Nhưng rất nhiêu khê và chưa biết khi nào có thể ra sổ. có thể trong 1 – 2 năm hoặc 15 – 20 năm hoặc …dài hơn!

Xử lý khi gặp dự án không đủ pháp lý ?

Đối với các dự án ma thì họ chỉ làm cơ sở hạ tầng trái phép và tung ra bản vẽ quy hoạch 1/500 mà chưa được cơ quan chức năng phê duyệt, do đó khi quyết định đầu tư vào một dự án thì anh chị phải:
  • 1- Yêu cầu công ty cung cấp pháp lý: Cung cấp quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, sau đó đem quyết định này lên cơ quan cấp quyết định (UBND tỉnh, thành phố) để xác nhận. Vì có trường hợp làm giả cả quyết định của UBND.
  • 2- Cung cấp giấy phép đầu tư xây dựng dự án. Đem giấy tờ photo lên Ủy Ban xác nhận.
  • Những bước này rất quan trọng và đó là bảo vệ quyền lợi cho mình, các anh chị đừng ngại khi yêu cầu các giấy tờ pháp lý trên, nên nhớ mình có thiện chí muốn mua chứ không phải làm khó dễ họ.

KIỂM TRA QUY HOẠCH LÀ KIỂM TRA CÁI GÌ?

Hiện trạng và Quy hoạch.

  • Tưởng tượng bạn đang đứng ở một nơi nào đó, thì chỗ bạn đứng, bạn nhìn xung quanh thấy chỗ nọ là đường, chỗ kia là nhà ... đó là "Hiện trạng" ngay thời điểm đó, có thể hôm sau hay tháng sau có thay đổi, thì hiện trạng sẽ thay đổi.
  • Rồi cũng cái chỗ bạn đứng đó, cái đường bạn thấy kia sau này có mở rộng không, hay có xoá không, cái nhà bạn đang thấy đây sau này có thành công viên, hay thành nhà to hơn không, chỗ bạn đang đứng sau này có được xây cái gì không?... tất cả những thứ đó được quy định trong cái thông tin gọi là Quy hoạch.
Vậy, Quy hoạch hiểu nôm na là một dạng thông tin bản đồ mà trên đó quy định đất chỗ này, đất chỗ kia được phép làm gì, được phép xây cái gì... Lưu ý rằng quy hoạch có thể giống hiện trạng, cũng có thể không giống hiện trạng. Lưu ý rằng, quy hoạch là thông tin bản đồ, nên cái quy hoạch là phải có cái bản vẽ kèm theo, đó là điều bắt buộc.

Kiểm tra quy hoạch là gì?

  • Chắc các bạn cũng từng thấy, khi đi mua đất phân tích tiềm năng..., đôi khi người ta in một cái bản đồ to, trải ra hoặc dán lên tường, rồi chỉ chỗ này nên mua, chỗ kia không nên mua, chỗ này lên thổ được, chỗ kia có thể khó lên thổ, chổ nọ dính đường... Vậy thì cái bản đồ to to đó là bản đồ quy hoạch. Còn chỉ chỗ này chỗ kia với ý là mua đất chỗ này thì tốt, mua đất chỗ kia thì không tốt lắm...
  • Vậy thì mua đất là mua cái gì? Là đi chuyển nhượng cái sổ đỏ . Cái sổ đỏ này chính là đối tượng để người ta giao dịch.
Đến đây, cần lưu ý một thứ quan trọng là. Khi đi mua đất, chúng ta có thể chỉ trên bản đồ quy hoạch là chỗ này tốt, chỗ kia không tốt, nhưng chúng ta đâu có biết được chỗ tốt có ai bán không, chỗ không tốt có ai bán không? Cái chúng ta biết là cái sổ đỏ chủ đất đang muốn bán, và việc của chúng ta phải kiểm tra coi cái sổ này rơi vào chỗ tốt hay chỗ không tốt. Và hành động kiểm tra này gọi là Kiểm tra quy hoạch.

Tại sao phải kiểm tra quy hoạch?

Khi đi mua đất thì chúng ta sẽ mong muốn tìm được một miếng đất có tiềm năng, tốt. Sẽ có nhiều yếu tố để xác định một miếng đất có tiềm năng, nhưng trong khuôn khổ bài này thì mình chia sẻ 02 yếu tố đó là Vị trí và Loại đất là gì
  • Vị trí và loại đất là quan trọng bởi nếu vị trí tốt mà loại đất xấu (không lên được thổ cư, dính đường, dính hạ tầng...) cũng tèo, mà loại đất tốt (có thổ cư) nhưng ở vị trí không tốt cũng không ngon. Nên một Bất động sản tốt là ít nhất cả 2 cái này đều tốt.
  • Và như đã trình bày ở các phần trên, thứ chúng ta nhận được là thông tin rằng, cái sổ đất này đang bán. Và trước khi quyết định mua, chúng ta cần phải kiểm tra xem đất đó có ngon không, là có ở vị trí tốt, và loại đất tốt không?

Tình huống kiểm tra quy hoạch trong thực tế

  1. Và nếu giả sử bạn đang quan tâm đất Dĩ An, Bình Dương, xong biết là có miếng đất này đang bán, thì việc đầu tiên trước khi tìm hiểu sâu hơn để tiến đến việc mua là chúng ta phải kiểm tra xem miếng đất này ngon không, nghĩa là vị trí và loại đất có ngon không.
  2. Cái sổ đỏ thường có 4 trang, và trang 2 trang 3 có các thông tin quan trọng cho việc kiểm tra này. Nên trước tiên chúng ta phải đọc các thông tin này đã. Trang 2 là thông tin của thửa đất, và trang 3 là cái bản vẽ của thửa đất.
  3. Nhìn sơ bộ sẽ thấy, cái sổ này được lập vào ngày 09/02/2021, nghĩa là mới tinh luôn. Các thông tin ghi trên sổ là pháp lý ngay thời điểm ghi sổ, vì là sổ mới nên khả năng cao là hiện tại và thông tin ghi trên sổ là giống nhau, không có nhiều sai biệt. Lưu ý rằng, nếu cái sổ lâu rồi, tầm 2011 chẳng hạn, thì cái thông tin trên sổ và hiện tại có nhiều khả năng sẽ khác nhau, ví dụ xuất hiện 1 con đường mới, xuất hiện 1 dự án mới, có thêm những thứ khác...
  4. Chúng ta thấy đất ở Bình An, Dĩ An, có 120m2, trong đó thổ cư được 64.5m2, đất nông nghiệp là 55.5m2.
  5. Nhìn hình vẽ thì thấy lộ giới đường chiếm đến gần nửa đất, và miếng đất này nằm gần cái ngã ba.
Đấy là các thông tin ghi trên sổ, và chúng ta biết vậy. Việc tiếp theo là kiểm tra xem thông tin này so với ngoài thực tế có giống nhau không, việc kiểm tra sẽ kiểm tra 2 thứ chính là Vị trí có ngon không, và loại đất có ngon không. Thật ra thì loại đất trong sổ có rồi, chỉ là coi lại có đúng như trong sổ không thôi, kiểm tra này là cho an tâm thôi.

Khuyến cáo rằng, trước khi quyết định giao dịch, để an toàn tuyệt đối thì cần tham khảo quy hoạch từ cơ quan nhà nước.

Kiểm tra quy hoạch ở đâu?

  • Từ nãy giờ là đang nói đến việc quy hoạch là gì, rồi tại sao cần kiểm tra, rồi kiểm tra là kiểm tra cái gì. Vậy câu hỏi đặt ra là giờ dùng cái gì để kiểm tra?
  • Nhìn chung có nhiều nơi nhiều cách để kiểm tra. Vị trí thì có thể đến trực tiếp cái miếng đất, hoặc nhờ ai đó định vị giúp miếng đất, quy hoạch thì nếu có cái bản đồ thì xác định xem cái cục đất này ở đâu, rồi xem coi nó ở vị trí ngon không, loại đất có giống trong sổ không...
  • Có nhiều cách nhanh, chậm, mức độ chính xác, tham khảo khác nhau. Muốn chính xác nhất thì lên Phường kiểm tra, còn muốn nhanh nhất thì dùng các ứng dụng trên nền tảng web.

KIỂM TRA QUY HOẠCH TRÊN REMAPS.

Nay mình sẽ hướng dẫn cách kiểm tra quy hoạch của miếng đất này trên Remaps. Cũng xin nói là có rất nhiều nền tảng và cách để kiểm tra cái này, Remaps chỉ là một trong số các lựa chọn thôi. Kiểm tra quy hoạch bằng ứng dụng là một quá trình 04 bước bao gồm:
  • Bước 1: Đọc cẩn thận các thông tin trên sổ.
  • Bước 2: Mở ứng dụng và tìm xem bất động sản này ở đâu.
  • Bước 3: Kiểm tra xem thông tin trong ứng dụng và thông tin trên sổ có khớp nhau không?
  • Bước 4: Nhận định và đánh giá.

Đọc cẩn thận các thông tin trên sổ

Kiểm tra quy hoạch bằng ứng dụng là kiểm tra xem cái thông tin trên sổ so với cái thông tin có trong ứng dụng có giống nhau không, vậy nên đầu tiên thì phải đọc thông tin trên sổ trước rồi mới tìm để so.
Sau khi đọc xong thì lưu ý 02 thông tin đó là Số tờ, sô thửa hoặc toạ độ góc ranh (nếu có). Trong cái sổ này thì thông tin này là tờ 36 thửa 2466 phường Bình An. Không có thông tin về toạ độ góc ranh.

Mở ứng dụng và tìm xem bất động sản ở đâu

  1. Có 02 cách chính để tìm vị trí bất động sản là tìm theo số tờ, số thửa, phường / xã hoặc Toạ độ góc ranh VN_2000. Số tờ, số thửa thì BĐS nào cũng có, nhưng toạ độ góc ranh thì cái có cái không. Riêng cái sổ này thì không có toạ độ góc ranh nên chỉ có thể tìm theo số tờ số thửa. Lưu ý rằng, hiện nay dùng Google Maps thì không tìm được vị trí bất động sản theo số tờ, số thửa hay toạ độ góc ranh đâu nhé! Có một số bạn mở Google Maps lên và đánh số tờ số thửa nhưng không cho kết quả (trường hợp này có chứ không phải không).
  2. Đánh tờ 36 thửa 2466 Bình An, Dĩ An vào ô tìm kiếm trong Remaps thì không có kết quả. Nghĩa là dữ liệu thửa đất này trong Remaps không có vì nó mới quá. Và vào trang chính thức của UBND Tỉnh Bình Dương cũng không có luôn. Lý do là ngoài Đồng Nai, thì mức độ cập nhật thông tin của các tỉnh trên cả nước hơi chậm, nên cái mới quá thường không có.
  3. Và trong thực tế, khi bạn không tìm thấy ai đó thì bạn có thể tìm kiếm người cạnh người đó (hàng xóm, bạn bè), biết đâu may mắn tìm ra. Và thật may khi trong sổ này chúng ta biết thửa đất 2466 có thửa 2292 cạnh đó. Và may mắn hơn khi tìm thửa 2292 thì có.

Kiểm tra thông tin trên ứng dụng và thông tin trên sổ có khớp nhau không?

  1. Khi tìm được thửa 2292 rồi, thì chúng ta có thể ướng chừng thửa 2466 là tách từ thửa 2354 ra, gần đường, có lộ giới, gần ngã 3, và có vị trí cụ thể.
  2. Từ thông tin này, kết hợp với thông tin đây là sổ mới, thì có thể có thêm thông tin để đánh giá xem miếng đất này ở vị trí có ngon không, loại đất thì tương đối ổn.

Nhận định và đánh giá

  1. Lưu ý là thông tin các bạn tìm thấy là thông tin trên ứng dụng, nó chỉ là mục đích tham khảo, cái chuẩn pháp lý thì cơ quan nhà nước quản lý (thậm chí ứng dụng của cơ quan nhà nước cũng là tham khảo).
  2. Nếu thông tin giữa sổ và ứng dụng giống nhau thì có thể phần nào an tâm, còn khác nhau thì chúng ta phải tự nhận định theo hiểu biết từng người.
  3. Còn nếu không thể nhận định, thì để biết chính xác thì buộc phải liên cơ quan nhà nước xác minh cụ thể bằng văn bản.
Các ứng dụng hiện nay chỉ cung cấp thông tin tham khảo, chứ không phải đơn vị kiểm định tính chính xác của thông tin. Vì thê luôn cần phải có sự nhận định riêng của từng người. Chúc mọi người có những thương vụ đầu tư thật thành công!

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét