Nguyên tắc định giá thửa đất trong giao dịch bất động sản


 Định giá thửa đất dựa vào:

  • Tính pháp lý, cần có thông tin như chứng thư hay hồ sơ định giá từ công ty định giá, ngân hàng.
  • Quy hoạch, hạ tầng, chính sách công của khu vực

ĐỊNH GIÁ THỬA ĐẤT 


Các hình thức thửa đất định giá
  • Định giá lô góc: Xác định % tỉ lệ chênh giá của lô góc và lô cùng đường dựa vào BẢNG GIÁ ĐẤT tại khu vực => hệ số góc => lấy giá lô thường nhân hệ số góc ra lô góc ( thông thường hệ số góc nằm trong khoản 30% -> 45% )
  • Định giá lô công viên : Xác định % tỉ lệ chênh giá của lô công viên và căn cùng đường nhưng không gần công viên dựa vào BẢNG GIÁ ĐẤT tại khu vực => hệ số tỉ lệ công viên => lấy giá lô thường nhân hệ số góc ra lô công viên ( đối diện công viên ) ( thông thường hệ số tỉ lệ nằm trong khoản 30% -> 45% )
  • Định giá lô chiều ngang nhiều hơn tính theo tỉ lệ số tiền / m2 của 2 giao dịch giá thị trường bds tương tự gần nhất.
  • Định giá lô cắt ngang bởi đường tách từng diện tích tài sản ra định giá, ODT riêng, DGT riêng, CLN riêng
    • ODT: Định giá của BDS chỉ tính phần diện tích ODT hữu dụng nhất và có giá trị nhất
    • DGT: Vẫn định giá, không bỏ diện tích
  • Định giá lô bị vướng cột điện, cống thoát: tính tỉ lệ phần trăm chênh lệch, thường giảm từ 5% - 10% giá trị 

Các nguyên tắc định giá thửa đất

Nguyên tắc 1 : định giá dựa trên những yếu tố hữu dụng tối đa và đem lại giá trị lớn nhất.

Bài toán: Một thửa đất mặt tiền đường A có diện tích 400 m2 ( 20 x 20 ) trong đó 200 m2 là ODT và 200 m2 là CLN. Hiện tại giá giao dịch mặt tiền tại khu vực là 50 triệu / m2. Định giá phần đất này. 
 

200m2 CLN

200 m2 ODT

(mặt tiền 20m)

Đường A


Giải: 
  • Cần định giá phần đất trồng cây lâu năm lên thổ cư bằng việc tính chuyển đổi mục đích sử dụng đất bao nhiêu tiền / m2. 
  • Kiểm tra quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của lô đất tại Sở TNMT
  • Nếu Sở TNMT làm việc nhiêu khê thì liên hệ Chi Cục Thuế để xin Bảng Giá Đất.
  • Đóng tiền thuế đất, lưu ý là đất hình thành năm nào ( 1993 hay 2004 ) phụ thuộc vào chính sách sử dụng đất của năm đó
  • Theo BẢNG GIÁ ĐẤT, giá ODT tại mặt tiền đường A là 40 tr/ m2, đất CLN là 3 tr / m2. 
    • Đất ODT theo giá thị trường 50 tr/m2
    • Đất ODT theo Bảng giá đất 40 tr/m2
    • Đất CLN theo bảng giá đất 3 tr/m2
  • Như vậy số tiền để chuyển mục đích sử dụng đất là: 
    • ( Giá ODT - Giá CLN )* diện tích = (40 - 3 = 37 tr / m2 )* 200 = 7,4 tỷ
  • Giá phần diện tích ODT theo thị trường là 200 * 50 tr/ m2 = 10 tỉ
Giá của lô đất được định là : ODT + CLN -> ODT = 10 + 7,4 = 17,4 tỉ

Nguyên tắc 2 : định giá dựa trên yếu tố CUNG - CẦU - Tính khan hiếm

Bài toán: Định giá lô đất 3 - lô góc với cùng một diện tích ( 5 x 20 ) với lô đất 2 và biết giá thị trường của lô đất 2 là 1 tỷ.
 

Lô đất 5

Ngang 7m đối diện công viên

 

Lô đất 1 

Ngang 7 m

Đường A

Lô đất 2 

Ngang 5 m

Lô đất 3 - Lô góc 

Ngang 5 m

Đường B

 

Giải: 
  • Tìm kiếm BẢNG GIÁ ĐẤT tại khu vực đường A và đường B sẽ ra giá của lô đất 2 và lô đất 3. Lấy giá này chia tỉ lệ để ra % tăng thêm ( hay còn gọi là Hệ số góc - thông thường nằm trong khoảng 30% đến 45 % ) 
    • => Giá của lô số 3 lô góc là : 1 tỷ x 30% = 1,3 tỉ.
  • Tương tự cho trường hợp định giá của lô đất 5 đối diện công viên.
Bài toán: Định giá lô đất 1 - với chiều ngang là 7m với lô đất 2 ( ngang 5m ) và biết giá thị trường của lô đất 2 là 1 tỷ.
Giải: 
  • Tìm kiếm GIÁ THỊ TRƯỜNG của hai sản phẩm bất động sản tương tự tại khu vực đường A tính theo bao nhiêu tiền / m2. Ví dụ lô ngang 5 m là 2,9 tr / m2 và lô ngang 7m là 3 triệu / m2.
  • Tính tỉ lệ % chênh lệch: ( 3 -2.9 ) / 2.9 = 3.4 % - phần % cao hơn để mua lô ngang 7m.
  • Giả sử lô ngang 5 m lô số 2 đang rao bán 10 tr / m2 
    • => lô đất 1 ngang 7m bán với giá là 10*103,4% = 10,34 tr / m2.

Nguyên tắc 3: định giá dựa trên tỉ lệ đóng góp hạ tầng tại khu vực, chính sách công và quy hoạch

Các vị trí có hạ tầng, chính sách công và quy hoạch tốt, nằm trong tổng thể sẽ có giá tốt hơn khu vực khác

Nguyên tắc 4 : định giá dựa trên tỉ lệ phân phối thu nhập và dòng tiền của người mua

Các vị trí có giá tốt nằm trong khả năng thanh toán dòng tiền trên thu nhập của người mua sẽ có điểm tốt hơn với bất động sản nằm ngoài khả năng hoặc không phù hợp với kế hoạch tài chính.


Nguyên tắc 5 : CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

  • CHÍNH SÁCH
    • Quyền sở hữu
    • Quyền sử dụng ( tài sản gắn liền với đất )
    • Quy hoạch : đô thị loại nào , đầu tư cơ sở hạ tầng, làm đường ra sao, tính pháp lý các dự án
  • XÃ HỘI
    • Việc tăng dân số như thế nào ( cơ hữu hay di dân )
    • Mật độ dân số ( theo quy định nhà nước vì liên quan đến hạ tầng, là sự khác nhau giữa Q1 và Q5 )
    • Chất lượng dân số ( trong khu vực thuộc tầng lớp như thế nào ) 
  • KINH TẾ
    • Vi mô: dịch bệnh, thị trường tài chính thế giới,...
    • Vĩ mô: lạm phát hiện nay 2021 đang tăng cao, các chính sách công cao, chính sách thu tiền về cao như giá xăng tăng, thuế tăng ,...
  • CÁ BIỆT BẤT ĐỘNG SẢN
    • Vị trí: khoảng cách đến trung tâm hay các tiện ích khu vực, cơ sở hạ tầng, đường xá phát triển ra sao
    • Quy mô của bất động sản: diện tích, số tầng, hầm, tiện ích nội khu, công viên, ..
    • Kích thước của thửa đất
    • Hình thể của thửa đất
    • Tình trạng pháp lý của thửa đất : ví dụ như đất 1,5 tỉ rẻ nhưng cần kiểm tra GCN, năm nào cấp, thời hạn sử dụng còn lại, mục đích sử dụng đất là gì, hoàn công chưa,....

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét