Cơ bản học bất động sản của nước ngoài


Đây là những tóm tắt được viết ra từ một giáo trình của Melbourge, bạn nào cần thì mình sẽ gửi file pdf để đọc thêm. Riêng đây là cách note của mình nên bạn không hiểu thì cũng là điều bình thường.



1. Môi giới bất động sản

Là một bộ phận để cân bằng thị trường giữa cung và cầu. Điều cấp thiết là nắm được hành vi của agent thì sẽ nắm được thị trường.

Agent Sale Journey:
  • B1: Vẽ ra một Journey trước
  • B2: Xác định
    • Personas (direct interview )
    • Survey / Interview
  • B3: Report / Agent Portal

2. Main types

  • Residence (house / apartment)
  • Industry (factory)
  • Leisure (nghỉ dưỡng)
  • Commercial (retail / office)
  • Indirect (List) ( Bất động sản niêm yết và chưa niêm yết )

3. Difference

  • Real estate difference other types of investment (stock/bond):
    • Personal investment
    • Real estate - > Physical -> Cash Flow <- Stock / Bond
  • Total cost much higher of trading >>> bond.

4. Elements of real estates

Quality: Heterogeneity ( không đồng nhất )
    • Type of real estate
    • Size
    • Nice equipment
    • No standard price
    • Each real estate => market power, lack clear substitutes
Space Fixity (không gian) 
    Fixity = Land + Capital Tied ()
    ( Thuê đất xây office = không gian = đất + giá cho thuê )
Trade indirect
  • Search market, search cost
  • Total cost = ( Bid price - ask price ) + transaction costs
  • Transaction costs = conveyancing (chuyển hướng ) + Stamp Duty
  • High transaction cost:
    • search cost
    • increase unit price
    • Legal Complex
    • DL
Trade in multiple market

            Investment
      • Long term + infrequency
      • Mort-age Finance
      • Management issue (day to day, tax, government )
      • Psychic income ~ sensitive income

5. How is a real estate asset priced?

Include 4 quadrant model
  • 5.1 Market for space: Rent ( period ) when population increases, capitalization rate increases.
  • 5.2 Market asset: Depends
  • 5.3 Construction market: Long time
  • 5.4 Stock Adjustment
5.1 Market for space: 
Rent ( period ) when population increases , capitalization rate increases.
    Stock space = m2 -> Rent per m2 -> price / m

Fixed short term:
Capitalization (r) = R1 (Rent for coming year)/P0 (Today property price) => P0 = R1/r
R1 = net income of retail (giá cho thuê trong năm tới ) = 90000$
Capitalization rate = tỉ số vốn = 8%
=> value pf property P0 = 90000/8% = $ 1.125.000


5.2 Market asset: Depends

5.3 Construction market: Long time

Construction related to bottleneck (increases) -> property price ( increase)
-> provision : water / sewerage / Transport / Energy ( Tree )

5.4 Stock Adjustment

When launch new building was completed -> stock of real estate space increases
When population increases:
  • Short run: big increase in rents and price
  • Long run : Price falling, construction increase

6. Value of location

1- Lower transport costs: Cost rent / Time / ???

Value = sum (t from 1 to ~) net rent income t / (1 + r)^t = NPV (t)

r - inflation / capitalization rate

2- Income Lead large house

3- Population density

6. Housing demand depend on
  • Household : Own / Event
  • Type: Home / townhouse / apartment
  • Quality : Size / Number of rooms
-> Demographic population lead
-> economic income

7. Real estate <-> Locations <-> geographic

Real estate markets are organized in geographic space. Submarket -> micro -> size (bed room) + type ( house, villa, apartment) + rooms

Ví dụ: Khi một người tìm một sản phẩm có 4 phòng ngủ ở Thủ đức thì sẽ có các sản phẩm thay thế (location socioeconomic- địa điểm kinh tế xã hội )
  • Căn hộ 3 phòng ngủ lớn ở Thủ Đức
  • Căn hộ 3 phòng ngủ ở Bình Thạnh
  • Căn hộ 3 phòng ngủ ở Quận 9

How priced ?

- Timing
- Component
- Quality change
- Seasonality ( kid, garden spring )

Solutions?

  • Stratification (classification ) phân tầng: by type ( house / apartment ), geographic region , the price group
  • Repeats sales
  • Hedonistic pricing

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét