Các phương pháp định giá bất động sản thường gặp


Định giá bất động sản là ước tính giá trị bằng tiền của 1 vật hoặc tài sản. Định giá bao gồm tính giá vốn, nguyên vật liệu, giá thành sản xuất, chi phí marketing và bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp và lợi nhuận kỳ vòng để đưa ra giá bán. Định giá chỉ là ước lượng cho đến khi giao dịch xảy ra mới gọi là giá trị thị trường.

Việc ĐỊNH GIÁ CAO phụ thuộc vào:
  • TÍNH KHAN HIẾM ( tài sản bất động sản là sản phẩm được định giá cao vì mang tính duy nhất và có những đặc điểm riêng ) 
  • TÍNH THỜI ĐIỂM ( nguồn cung nhiều khác với nguồn cung khan hiếm ). 
  • MỤC ĐÍCH ( cho vay tài sản, bán hàng )
  • GIÁ TRỊ TÀI SẢN CỤ THỂ ( quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất , bất động sản nằm trong tổ hợp các dự án bất động sản khác thì sẽ được định giá cao và khả năng tăng giá lên trong tương lai )

Các bước và quy trình định giá

  1. Bước 1: Xác định loại hình bất động sản ( căn hộ, chung cư, đất nền, nhà phố, mall, shophouse, biệt thự đơn lập, biệt thự đơn lập )
  2. Bước 2: đánh giá dựa vào 2 yếu tố. 
  • Giá trị trường trong khu vực: dựa theo HD cọc, HDMB của giao dịch gần nhất ( ngân hàng thường trong vòng 3 tháng.
  • Chính sách quản lý của nhà nước, quy hoạch và hạ tầng khu vực

Giá trị của bất động sản gồm có

  • Giá trị trường: là giá sẵn lòng mua và sẵn lòng bán giữa các bên 1 cách tự nguyện
  • Giá phi thị trường: bao gồm các giá trị khác như giá trị đầu tư, giá trị đất bị đưa vào quy hoạch làm đường, giá trị thanh lý, phát mãi,...


Lưu ý : Cùng một tài sản nhưng sẽ có nhiều mức định giá khác nhau theo từng ngân hàng, do đó, người có nhu cầu định giá có thể thương lượng và trả giá với ngân hàng về giá trị định giá, thế chấp tài sản.

Quy trình định giá

Theo thông tư 36 hướng dẫn có 5 phương pháp định giá
  • Khi bất động sản đang hoạt động hiệu quả
    • Phương pháp so sánh
    • Phương pháp chi phí
    • Phương pháp lợi nhuận
  • Khi BDS đang phát triển hoặc hình thành trong tương lai
    • Phương pháp thặng dư
    • Phương pháp thu nhập
Sau khi định giá sẽ có kết quả
  • Chứng thư định giá - do thẩm định giá viên
  • Báo cáo kết quả định quả - ko có thẩm định giá viên
Các bước của quy trình định giá
  • Bước 1: Xác định mục đích định giá
  • Bước 2: Xác định BDS mục tiêu định giá
  • Bước 3: Thu thập số liệu 
  • Bước 4: Phân tích chiều chỉnh số liệu các yếu tố so sánh ( tối ưu giá )
  • Bước 5 : Định giá BDS theo 1 trong 5 phương pháp định giá gồm các bước:
    • Cơ sở lý luận
    • Phạm vi áp dụng
    • Quy trình thực hiện
    • Hạn chế của phương pháp
  • Bước 6: Báo cáo kết quả định giá

Các bước của quy trình định giá theo phương pháp so sánh

  • Cơ sở lý luận: giá trị thị trường của các BDS tương đồng ( theo thông tư 36 là 3 bất động sản tương đồng )
  • Phạm vi áp dụng: bất động sản tương đồng mục tiêu được giao dịch phổ biến trên thị trường
  • Quy trình thực hiện: Nhận biết BDS tương đồng -> Tìm kiếm giao dịch gần nhất trên thị trường -> Lựa chọn ưu tiên giao dịch thành công -> Phân tích điều chỉnh ( +- % giá có thể bù vào hoặc số tiền tuyệt đối quy đổi ). Average giá điều chỉnh không vượt +x 10% với BDS so sánh -> Thống nhất các mức giá 
  • Hạn chế của phương pháp: thời gian giao dịch diễn ra quá lâu ( > 1 năm ), THỊ TRƯỜNG BDS TẠI VIỆT NAM CÔNG KHAI NHƯNG KHÔNG MINH BẠCH ( Số liệu và thông tin 

ĐỊNH GIÁ NHÀ PHỐ theo phương pháp so sánh

BƯỚC 1 : XÁC ĐỊNH MỤC ĐÍCH ĐỊNH GIÁ BDS: 

    • Định giá bán Nhà phố gắn liền với đất.

BƯỚC 2 : THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN MỤC TIÊU

    • Vị trí địa lý
    • Khoảng cách đến trung tâm, các tiện ích khu vực ( dựa vào mục đích của người yêu cầu thẩm định để xác định tại sao lại chọn tiện ích này để định giá như trường học, y tế, công ty,...)
    • Hạ tầng giao thông: đường mấy m, liên kết vùng ra sao
    • Môi trường tự nhiên: không gian sống ( cây xanh, sông ngòi, công viên ) và hàng xóm là ai
    • Môi trường xã hội: gần tiện ích công cộng nào như công viên, trường học, y tế,...
    • Pháp lý bất động sản: Quyền SDD và tài sản gắn liền với đất.

BƯỚC 3 : THU THẬP SỐ LIỆU từ 3 bất động sản tương đồng

    • Chọn cục đất mục tiêu ( ở đây là vị trí của nhà phố ) và so sánh với các cục đất khác quy định chọn 3 yếu tố so sánh như bên dưới và có giao dịch thành công ( theo thông tư 36 hướng dẫn )
      • Cục 1 đẹp hơn - kiếm yếu tố trừ điểm xuống
      • Cục 2 tương tự - giữ nguyên yếu tố đó
      • Cục 3 xấu hơn - kiếm yếu tố cộng điểm vào
    • KĨ THUẬT CHÂN GỖ - Thông thường môi giới, cò, người bán sẽ nói giá giao dịch không thật, cao hơn giá trị của bất động sản, do đó cần sử dụng 1 người khác của mình vào phá giá hoặc lên giá để xem thái độ của người bán có đúng giá chưa. Vậy KĨ THUẬT CHÂN GỖ để tìm ra GIÁ THỊ TRƯỜNG.
    • Như vậy chúng ta có 3 tài sản với thông tin địa chỉ theo như tiêu chí đã chọn và tìm kiếm thông tin liên hệ từ 3 số điện thoại, cò, người bán khác nhau và với giá rao bán khách nhau. Áp dụng Kĩ thuật chân gỗ để tìm ra giá bán, giá thương lượng sau đó và đưa ra giá thị trường

BƯỚC 4 - PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ SO SÁNH

Tiêu chí

 TSSS1 tương tự cách trục chính 50m

TSSS 2 đẹp hơn

cách trục chính 60m thuộc tuyến đường khác

TSSS 3 xấu hơn

cách trục chính 200m thuộc tuyến đường khác

Địa chỉ

Sát trục trường

Cách trục đường gần tiện ích 1

Cách trục đường gần tiện ích 2

Thông tin liên hệ

090… LONG

091… HẢI

098… TRÍ

Giá rao bán / mua

3,750 tỷ

4,300 tỷ

4,550 tỷ

Giá bán/ Thương lượng- GIÁ THỊ TRƯỜNG ( 1 )

3,750 tỷ

4,000 tỷ

4,200 tỷ

Diện tich nhà ở ( TSGLVD) ( 2) ( 7 )

88 m2

84 m2

78 m2

Tỉ lệ chất lượng còn lại công trình ( 5 )

84%

84%

78%

Đơn giá xây dựng nhà ở ( TSGLVD ) ( 6)

3 tr

3 tr

3 tr

Giá trị nhà ở TSGLVD ( 2 )

 221 tr

237 tr

210 tr

Diện tích đất ( 3 )

88 m2

92 m2

100 m2

Giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn vnd / m2  ( 9 )

40 tr

40,9 tr

39,8 tr

    • ( 5) TỈ LỆ % chất lượng còn lại công trình = ( Vòng đời kinh tế loại hình TSGLVD - số năm sử dụng ) / VDKT
    • ( 2 ) Giá trị TSGLVD = ( 6 ) x ( 7 ) x ( 5 ) = Đơn giá XD (vnd / m2) x diện tích TSGLVD x Tỉ lệ % CLCLCT=> Giá trị quyền sử dụng đất = ( 1) - ( 2) = Giá thị trường ( Giá giao dịch nhà và đất ) - Giá trị TSGLVD  
    • ( 8 ) Đơn giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn = Giá trị QSSD/ Diện tích đất.

BƯỚC 5 - ĐIỀU CHỈNH CÁC YẾU TỐ SO SÁNH

Tiêu chí - ĐỐI VỚI TÀI SẢN SO SÁNH KHÔNG TƯƠNG ĐỒNG NHẤT - Sẵn sàng điều chỉnh mức giá tăng thêm

 TSSS1 tương tự cách trục chính 50m

TSSS 2 đẹp hơn

cách trục chính 60m thuộc tuyến đường khác

TSSS 3 xấu hơn

cách trục chính 200m thuộc tuyến đường khác

Giá rao bán / mua

3,750 tỷ

4,300 tỷ

4,550 tỷ

Giá bán/ Thương lượng- GIÁ THỊ TRƯỜNG ( 1 )

3,750 tỷ

4,000 tỷ

4,200 tỷ

Giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn vnd / m2  ( 9 )

40 tr

40,9 tr

39,8 tr

Tỉ lệ điều chỉnh

  3.09 %

Diện tích đất ( 3 )

88 m2

92 m2

100 m2

Mức điều chỉnh

  

1,2 tỉ

Có 2 cách để biết được tỉ lệ điều chỉnh là bao nhiêu ?
  • Cách 1: Khảo sát 2 giao dịch thành công gần nhất của BDS 1 tương đồng so sánh với BDS 2 mục tiêu.
    • Tỉ lệ điều chỉnh = đơn giá m2 BDS 1 / đơn giá m2 BDS 2
  • Cách 2: Dựa vào BẢNG GIÁ ĐẤT của BDS 1 tương đồng so sánh với BDS 2 mục tiêu.
    • Tỉ lệ điều chỉnh = đơn giá m2 BDS 1 / đơn giá m2 BDS 
Lưu ý: đối với bất động sản trên cùng 1 con đường thì không thể áp dụng BẢNG GIÁ ĐẤT
  • Sử dụng đến yếu tố chiều rộng của thửa đất ( các BDS tương đồng so sánh có diện tích ngang 5m, 5m, 7m và BDS mục tiêu ngang 6m). Vậy tính tỉ lệ % điều chỉnh ( khoảng giá chấp nhận tăng/ giảm để mua) ?
  • Dựa vào phương pháp khảo sát 2 giao dịch thành công gần nhất của 2 BDS đã có ví dụ trong slide trước. 
    • Mức điều chỉnh = Tỉ lệ % điều chỉnh x đơn giá/m2
    • Đơn giá sau điều chỉnh = Đơn giá cũ x Tỉ lệ % điều chỉnh
    • Giá trị QSDD sau điều chỉnh = Đơn giá sau điều chỉnh x diện tích đất
  • Sau đó sẽ được MỨC GIÁ CHỈ DẤN 
    • => Giá trị trung bình của các mức giá chỉ dẫn = giá đất = 41,560 tr/ m2.
  • Kiểm tra mức độ chênh lệch GTTB với các mức giá chỉ dẫn ( nếu > +- 10% thì làm lại ) 
 

Giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn vnd / m2  ( 9 )

40 tr

40,9 tr

39,8 tr

Mức giá chỉ dẫn đơn vị tính ( sau điều chỉnh )

40 tr

40,9 tr

41,2 tr ( + 3.09 %)

Mức độ chênh lệch GTTB với các mức giá chỉ dẫn

1.3%

0.8%

0.9%


Bài toán: Nhà ở diện tích 123,6 m2 là đất ở tại đô thị trong đó 40,3 m2 lộ giới được công nhận và nhà nước sẽ bồi thường. Phần còn lại là đất ở đô thị lâu dài, không dính quy hoạch. Nhà xây dựng cấp 4 với diện tích là 90,2 m2. Định giá nhà phố nêu trên.
Giải:  Định giá nhà phố = Định giá đất + Định giá tài sản gắn liền với đất.
  • Định giá tài sản gắn liền với đất: nhà ở
    • Định giá phần nhà ở dựa theo vòng đời kinh tế. VD như nhà cấp 4 thường có thời hạn sử dụng là 20 năm, tính năm xây dựng của nhà ( ở đây là 3 năm ) trừ ra sẽ được giá trị còn lại là vòng đời kinh tế 17 năm.
    • Tính tỉ lệ chất lượng còn lại của công trình: ( 20 - 3 ) / 20 = 85%
    • Đơn giá xây dựng của nhà cấp 4 là 3 tr / m2, diện tích của nhà phố là 90,2,3 m2
    • => Giá trị căn nhà là : 3 tr x 90,2 x 85% = 230 triệu.
  • Định giá đất theo phương pháp so sánh
    • Định giá phần diện tích không nằm trong lộ giới gồm 83,3 m2 là đất ở đô thị.
    • Áp dụng Kĩ thuật chân gỗ và phương pháp định giá so sánh để tìm ra giá bán, giá thương lượng sau đó và đưa ra 
    • =) đơn giá thị trường cho ODT lô đất là 41,650 tr/ m2. Giá trị thửa đất 3,469 tỷ.
    • Tính định giá đất 40,3 m2 lộ giới được công nhận và giá nhà nước sẽ bồi thường. Hai bên mua bán TỰ THỎA THUẬN vì một bên không mua theo giá đền bù, một bên muốn bán theo giá ODT. Theo kinh nghiệm phần đất được công nhận ( quy định trong sổ đất ) còn 70% giá trị , phần đất không được công nhận còn 20% - 30% giá trị 
    • => Giá phần đất trong quy hoạch được công nhận ( 70% ) = 70% x 41,650 x 40.3 = 1,175 tỉ
  • Kết quả định giá của ngôi nhà là: giá đất thịt 3,469 tỷ + giá nhà 230 triệu + giá đất DGT 1,175 tỷ = 4,874 tỷ.

ĐỊNH GIÁ NHÀ PHỐ theo phương pháp thu nhập

  1. Phương pháp định giá tương đối định tính cho Bất Động Sản hình thành trong tương lai hoặc trong trường hợp sốt đất diễn ra, không thể áp dụng phương pháp so sánh như khảo sát, bảng giá đất.
  2. Người định giá tính nhẩm nhanh và xác định mục tiêu đầu tư chủ yếu là kiếm dòng tiền ( cho thuê, đầu tư SXKD ) và so sánh tính hiệu quả với kênh đầu tư bỏ lãi tiết kiệm ngân hàng.

Giá trị tài sản mục tiêu định giá = Doanh thu thuần / Tỷ suất vốn hóa ( V = I / R )

  • Bước 1: Tìm doanh thu thuần của BDS = Lợi nhuận ròng = Tổng doanh thu - Tổng chi phí
  • Bước 2: Tìm R ? Sử dụng phương pháp gán, mượn giá trị từ một BDS tương đồng khác
    • R = Doanh thu thuần của BDS tương đồng / Giá trị tài sản của BDS tương đồng. 
    • Trong một số trường hợp sử dụng phương pháp tính trung bình của lãi suất gửi tiết kiệm các ngân hàng => R
Bài toán: Nhà ở xây dựng phòng trọ với 16 phòng trọ, 1 triệu phòng / tháng, tổng chi phí 1 năm là 30 triệu. Định giá nhà nêu trên. Biết BDS tương đồng có giá trị 3 tỷ và doanh thu thuần ( lợi nhuận ròng) hàng năm là 192 triệu.
Giải: 
  • Bước 1: Doanh thu thuần = Lợi nhuận ròng = 16 x 1 x 12 - 30 = 162 triệu
  • Bước 2: R = Lợi nhuận ròng tương đồng / giá trị BDS tương đồng = 192 triệu / 3 tỷ = 6,4 %
Kết quả định giá của ngôi nhà là V = I / R = 162 triệu / 6.4% = 2,531 tỷ VND.

Bài toán: Áp dụng thực tế cho hai loại hình BDS của Nam Long trong 1 dự án với nhà phố 1 triệu 3 lầu diện tích 5 x 15 và lô đất nền với diện tích 6 x 20. Tính dòng tiền thu nhập trong vòng 5 năm từ việc khai thác BDS và giá đất tăng tương đồng ( 80% - 90 %) so với chi phí bỏ ra để đánh giá cơ hội đầu tư.
Giải:  Bấm để xem

ĐỊNH GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƯ

  1. Tìm hiểu mục đích định giá, thông thường là MỤC ĐÍCH VAY
  2. Thông thường các Chủ đầu tư hay công ty Định giá sử dụng phần mềm VAMS để ra RIC

Các YẾU TỐ ảnh hưởng đến giá trị tài sản căn hộ chung cư

  • Vị trí: Đặc điểm, hạ tầng xung quanh của Phường, khu vực - Tiện ích ngoại khu
    • Điều kiện tự nhiên: địa lý có giáp sông,...
    • Cơ sở hạ tầng: có phát triển đường không, có trường học, tiện ích không
    • Kết nối giao thông ( khi hoàn thiện là bao nhiêu ph đến … , nếu chưa hoàn thiện thì dùng … km )
  • Phân tích ĐẶC ĐIỂM CHUNG CƯ - tiện ích nội khu
    • Mật độ xây dựng bao nhiêu %
    • Mật độ xanh, hồ điều hòa
    • Dân cư và môi trường, tầng lớp sở hữu dự án
  • Phân tích ĐẶC ĐIỂM CĂN HỘ CHUNG CƯ - view, tầng, nội thất, pháp lý.
    • Hình thức pháp lý sở hữu: SHR lâu dài, 50 năm hay HDMB
    • View, hướng, thiết kế, mặt bằng tầng và căn hộ
    • Nội thất cao cấp không
    • => sử dụng làm yếu tố điều chỉnh cho bất động sản ( view, tầng ). Ví dụ giữa căn tầng 16 view sông và căn tầng 8 view đường phố là cộng 5% vào giá. Khi đó tỉ lệ điều chỉnh là 5% / 105% ~ 4.75%.

Các PHƯƠNG PHÁP định giá tài sản căn hộ chung cư

    1. Sử dụng phương pháp định giá thu nhập tương tự định giá nhà phố. Giá thuê trung bình / m2 sàn => Tỉ suất vốn hóa từng tài sản => Tỉ suất vốn hóa trung bình
    2. Sử dụng phương pháp so sánh trong trường hợp tìm kiếm yếu tố so sánh và tính toán giống hệt định giá nhà phố.
    Trên đây là bài viết cá nhận đúc kết từ học tập và chia sẻ, rất mong giúp ích cho quý vị

    Không có nhận xét nào:

    Đăng nhận xét