Bản tin thị trường bất động sản năm 2021


Báo cáo quý IV thị trường bất động sản

Điểm tin bất động sản tháng 12

Điểm qua nhanh một số sự kiện đáng chú ý trong quý, nhìn chung thị trường có dấu hiệu phục hồi nhưng mang tính cục bộ. Thời gian này chính thức mở giãn cách nên các hoạt động truyền thông, marketing, bán hàng của chủ đầu tư dần dịch chuyển về các phương thức truyền thống, tận dụng triệt để yếu tố tạo thị trường và tâm lý đám đông để bán hàng, các sự kiện tham quan dự án, bán hàng với hàng trăm khách tham dự diễn ra liên tục điển hình như sự kiện mở bán IDJunction tại Gem, ra quân giai đoạn 2 dự án King Crow tại Vincom Võ Văn Ngân, các các sự kiện khác. Đã thưa dần các phương thức ra quân, đào tạo và tổ chức bán hàng qua livestream nổi lên như 1 hiện tượng và thói quen mùa dịch... cho thấy việc số hóa ngành bán hàng trong bất động sản là một chặng đường còn dài và lắm gian nan cho các start up Proptech, tuy nhiên Proptech vẫn là một đại dương xanh cho chúng ta cùng khám phá sự thi vị của nó, vẫn là trend cho các năm sau, vẫn có xuất hiện ngày càng nhiều start up công nghệ mới nhưng có 1 vấn đề là các Proptech đang hoạt động chỉ đang giải quyết và cạnh tranh nhau ở 1 khâu trong chuỗi giá trị bất động sản ( bán hàng, marketing, quản lý vận hành,...) vẫn chưa có anh cả nào có thể giải quyết bài toán mang tính tổng quát hơn và gần đây là sự kiện hợp tác toàn diện của Đất Xanh và FPT đáng để cho chúng ta chờ đợi một điều gì đó mới mẻ. Hưng Thịnh cũng manh nha về số hóa và công nghệ chuỗi giá trị của bất động sản, họ có đầy đủ cơ sở để làm chuyện đó nhưng việc xuất hiện của công ty PropertyX, Prohome, Topenland thì ngoài việc tài trợ CLB Bóng Đá Bình Định ra cũng chưa có gì mới và nổi bật trên thị trường.

Về vĩ mô thì các chính sách hỗ trợ lãi suất, các gói an sinh xã hội hay giải ngân đầu tư công,... để tạo cú hích cho thị trường bất động sản thì vẫn còn ở trên giấy. Dòng tiền tư chứng khoán cũng không thể đủ thanh khoản để đổ vào bất động sản vì rất nhiều nhà đầu tư đang đu đỉnh hoặc vô tình lướt lát thành cổ đông, ... Chưa có bất động sản nào được hưởng lợi từ việc này, tính ra thị trường hoạt động được một phần nhờ vào việc lãi suất ngân hàng thấp, lạm pháp, người dân sợ nhà nước in tiền làm mất giá trị đồng tiền nên đổ xô rút tiền đầu tư vào đất nền vùng ven, chờ hạ tầng giao thông như chúng ta thấy một số hiện tượng nóng sốt lên trong thời gian sau dịch như Bảo Lộc, Lâm Hà, Di Linh,... ăn theo khí hậu và cao tốc Tân Phú - Bảo Lộc, Bình Phước, Đắc Nông,....Việc nhiều nhà đầu tư từ Hồ Chí Minh tham gia và câu chuyện truyền thông về second homes kiểu như có vài tỉ mua đất bỏ đấy mình thì không thích lắm, nếu bất động sản tạo ra giá trị tại đại phương, dân cư về ở hoặc tạo công ăn việc làm như kiểu bất động sản công nghiệp chẳng hạn mình thích hơn, mình không chê hay đánh giá sản phẩm này không tốt, mỗi người mỗi sở thích, khẩu vị đầu tư khác nhau.

Còn tại thị trường thành phố HCM, có một xu hướng là sau dịch, cái nào mà càng mang tính giãn cách được, điển hình như đất nền dự án, đât dân diện tích nhỏ cũng được, nhà phố hẻm xe hơi, nhà phố dự án được quan tâm mạnh,... sau sự kiện đấu thầu lô đất giá 2,5 tỉ tại Thủ Thiêm ở lô 3-12 của Tân Hoàng Minh càng tăng giá dữ đặc biệt là thành phố Thủ Đức, rồi cầu Thủ Thiêm 2 lại mang đến cho quận 2 một bức tranh sáng cho những nhà đầu tư từ trước ( từ cắt lỗ trước dịch đến lời vài tỉ ) một pha lật ngược tình thế ngoại mục. Chung cư không được hưởng lợi nhiều vì mang tính cộng đồng, tuy nhiên khi nhà phố, đất nên liên tục phá đỉnh và vượt xa giá trị thực thì sau 1 năm nữa, chung cư lại trở thành món hàng hot khi đời sống kinh tế người dân tốt hơn, kiểm soát dịch tốt hơn và giá cả thì... vừa túi tiền hơn.

Một điểm sáng trong năm nay mà Việt Nam chúng ta dần bắt nhịp với thói quen khu vực và phương Tây là người dân đánh giá cao việc thời gian di chuyển hơn là khoảng cách. Khi mà người dân đã sở hữu xe hơi và thực sự mong muốn ở một nơi yên bình, không khí trong lành, khu dân cu biệt lập, mảng xanh, tránh xa khỏi bụi thành phố nhưng việc di chuyển đi làm thì vẫn không quá nhiều thời gian thì thích hơn là chen chúc trong nội thành. Điển hình là việc mở bán rất thành công dự án IDJunction của Tây Hồ với giá 5,8 tỉ đợt 1 và 6,5 tỉ đợt 2 cho căn diện tích nhỏ nhất 7x15. Trong khi đó Aqua và Izumi vẫn bán tốt cho thấy năm sau và nhiều năm sau sẽ có càng nhiều những khu đô thị vùng ven mà hạ tầng giao thông kết nối tốt với HCM sẽ triển khai tại Nhơn Trạch, Biên Hòa Đồng Nai, Đức Hòa Long An,.... Nói về Long An đang triển khai mạnh dự án đất nền Dragon Pearl, không hiểu sao có thể bán được giá đó, mình đã chạy lên đó khảo sát và lắc đầu, chắc chủ đầu tư tính toán kỹ quá, phí chuyển mục đích sử dụng đất, phí sale, phí marketing tùm lum chứ cùng với mức giá đó thì chạy qua khu công nghiệp An Hạ của Bình Chánh mua, hạ tầng nhà nước làm hoàn thiện nghe có vẻ chắc ăn hơn, với giá chỉ tầm 20 tr / m2 đường xá cây cối um tùm, khu dân cư hiện hữu và đặc biệt là hộ khẩu TPHCM.

Một sự kiện mà mình đánh giá rất cao đã xuất hiện trong quý này là Chủ đầu tư đã bắt đầu quan tâm đến TRẢI NGHIỆM KHÁCH HÀNG hơn là việc tạo thị trường và bán hàng như trước đây, đó là việc Nova xây dựng trung tâm trải nghiệm các dịch vụ tại 2bis Nguyễn Thị Minh Khai, Nova đang muốn nói với khách hàng rằng, khu đô thị của họ là một chuỗi giá trị bất động sản mang tính thương mại, chủ đầu tư cam kết đồng hành và đi cùng khách hàng trong đầu tư. Việc trước đây một số chủ đầu tư kêu gọi các quan cafe về mở hay siêu thị thì vẫn mang tính chữa cháy, làm như Nova mới gọi là đỉnh, dần dần chủ đầu tư cũng phải xây dựng một chuỗi giá trị cho bất động sản của khách hàng và hành trình mua hàng, đầu tư bất động sản của khách hàng sẽ được cộng hưởng nhiều hơn, thời đại này chúng ta hãy nói đến câu chuyện CXM chứ không phải CRM vẫn nghe ra rả như trước đây mà một số sàn, chủ đầu tư loay hoay làm mãi giờ chưa xong.

Cùng điểm qua 10 sự kiện chính của thị trường bất động sản trong năm 2021 mà mình thấy thú vị nhất:
1. Sự xuất hiện và nổi lên chiếm thị phần của dòng sản phẩm dành cho Branded Residences của chủ đầu tư Masteri Home
2. Các dự án đô thị vùng ven được quy hoạch bài bản với hạ tầng giao thông kết nối thuận lợi.
3. Xuất hiện việc đào tạo, tổ chức sự kiện bán hàng online, livestream.
4. Thị trường Bình Dương đứng và khách hàng liên tục cắt lỗ
5. Việc chạy quảng cáo ads trả tiền không hiệu quả, xuất hiện nhiều phương thức marketing bán hàng mới ( growhack ) rất hay
6. Trải nghiệm khách hàng
7. Đất nền secondhome
8. Rất nhiều Protech được thành lập
9. Bất động sản công nghiệp vẫn tăng trưởng tốt
10. Thành lập thành phố Thủ Đức và thành phố Phú Quốc



Báo cáo quý III thị trường bất động sản

Điểm tin bất động sản tháng 10

Một ngưỡng giá 60 triệu / m2 căn hộ trung- cao cấp đã phá vỡ tại TpHCM trong thời gian giãn cách xã hội. Đây là một tín hiệu đáng mừng khi bất động sản vẫn được lựa chọn là kênh đầu tư an toàn sau Covid, đồng thời việc đẩy mạnh đầu tư công cũng góp phần cho nhóm đầu tư bất động sản hưởng lợi trực tiếp.

1. Tại Khu Tây:

  1. Dự án Moonlight Centre Point - Dự án nổi bật tại khu Tây với tiện ích xung quanh khá đầy đủ - Hưng Thịnh đã bán sạch 3 block và đang bán block cuối cùng, giá 60 tr/ m2 đã được phá.
  2. Khu Tây dạo gần đây khá sôi động với nhiều dự án on top trending như việc AIO City rục rịch trở lại
  3. Dự án Stellar Võ Văn Kiệt đã xây dựng xong nhà điều hành
  4. Akari đang chuẩn bị bàn giao và dự tính cuối năm sẽ thông tin về các blook giai đoạn 2, 
  5. Dự án Asiana đang bàn giao cho khách hàng với mức giá hiện tại khảng 50 tr/ m2, 
  6. Bên cạnh đó cũng có một dự án đất nền tại 555 Kinh Dương Vương pháp lý đầy đủ với giá khoảng 5 tỉ lô ( 65 m2 ), 
  7. Dự án The Sol của Thắng Lợi tại Long An cũng đang bán đất nền, nhà phố hạ tầng đã xây dựng tương đối hoàn thiện.
  8. Dự án West Gate Bình Chánh  của An Gia đang chạy truyền thông lại rầm rộ

2. Tại khu Đông

  1. The 9 Stellars của Sơn Kim Land sau một thời gian bán khá chậm đã mở bán ngay khi mở cửa bình thường mới và thiết lập ngay một mức giá trên 60 tr/ m2, khiến cho việc tìm kiếm một nơi an cư càng khó hơn cho các gia đình trẻ.
  2. Dự án Nhà Phố ID Junction cũng đang ráo riết rumor giá bán đợt 2 với giá cũng about 60 tr/ m2, cá nhân mình thấy dự án thiết kế đẹp, nhưng để lấp đầy thì mình không nghĩ là sẽ nhanh chóng, hoặc dự án sẽ có biên lợi nhuận cho thuê cao theo như thông tin marketing của chủ đầu tư.
  3. Theo thông tin mới nhất thì Novaword Phan Thiết cũng bắt đầu triển khai bán hàng với giá hơn 7 tỉ cho Townhouse 110 m2, theo đánh giá cá nhân thì đây là một dự án đẹp, sẽ là một điểm đến du lịch trong tương lai và phan thiết sẽ hưởng lợi nhiều từ hạ tầng
  4. Bên cạnh đó các dự án tại khu Đồng Nai Long Thành, Biên Hoà như Aqua City, Swanbay vẫn đang bán hàng túc tắc
  5. Đặc biệt là ông lớn Nam Long đã bắt đầu rumor bán nội bộ, khách hàng cũ cho sản phẩm Izumi

3. Khu Nam

  1. Nam Long tiếp tục mở bán các block tiếp theo củ Mizuki Park, hiện tại dự án này đã quá cũ từ 2017 nên không có gì mới.
  2. Có 1 thú vị là dự án Celesta Height của Keppel Land với phương thức thanh toán rất giãn, không cần vay ngân hàng và tất cả đang dự đoán chờ đợi mức giá như thế nào đây, tuy nhiên niềm tin vào chủ đầu tư này đang có phần bị giảm sút 

4. Khu Bắc

Các dự án tại Bình Dương tiếp tục khởi động lại như Ecoxuan, Happy One, Felice, City Gate, Park view nhưng trên cơ bản Bình Dương đã qua rồi cái thời dẫn dắt thị trường bất động sản như trong những năm gần đây. Sau tất cả, dự án có lẽ là hợp lý nhất là The Rivana và Opal Boulevard.

5. Khu CBD

  1. Cuối cùng là dự án Thảo Điền Green tại mặt tiền Nguyễn Văn Hưởng quận 2 đã có thông tin mở bán vào ngày 23/10 , nhưng vẫn chưa chính thức đưa ra, với số lượng booking hiện tại và chỉ có khoảng 200 căn hộ thì cũng sẽ đỏ bảng thôi. Giá bán thực tế như dự đoán từ 90-120 triệu/ m2.
  2. Bên cạnh đó là thông tị rất hot trong những ngày gần đây Masteri Thanh Đa. Mình rất cảm xúc khi nghe thông tin này vì Thanh Đã gắn bó với mình hơn 15 năm, mình vẫn nhớ cái lúc cầu Kinh và đường Xô Viết Nghệ Tĩnh làm thi công, nếu giá cả hợp lý mình nghĩ đây là một dự án đáng để chúng ta đầu tư thành công.

Điểm tin bất động sản tháng 9

  1. Trình Chính phủ Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) trước ngày 10/1/2022
  2. Sáng 30/9 Batdongsan.com.vn tổ chức event về Khơi thông dòng chảy Marketing Bất động sản, Diễn giả là Chủ tịch Viewest Tuấn Hà.
  3. Nở rộ chiêu mở bán Online livestream mùa dịch, Vinhomes Smart thu hút hơn 1 triệu lượt xem livestream
  4. Bắt tạm giam Giám đốc Ban Duy tu các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị Hà Nội
  5. Báo cáo của các công ty nghiên cứu thị trường bất động sản cho thấy giá bất động sản khu vực vùng ven TP.HCM không giảm, thậm chí còn tăng mạnh trong thời gian đại dịch bùng phát.
  6. Trong buổi Talk tối qua của Cộng đồng Đầu tư BĐS TV, Minh Nguyễn, Ceo địa ốc Trí Tín cho rằng sắp tới Địa ốc Nghỉ dưỡng Vùng ven Đô Hà Nội sẽ thay thế Nghỉ dưỡng Biển.
  7. Theo DKRA Việt Nam, thị trường đất nền vùng ven tiếp tục giữ thế chủ lực trong khi TP.HCM trải qua bốn quý liên tiếp thiếu vắng nguồn cung mới. Đồng Nai tiếp tục dẫn đầu nguồn cung và lượng tiêu thụ mới toàn thị trường. Bất động sản về thị trường vùng ven, với biên lợi nhuận được nhiều chuyên gia ước định khoảng 30-40%, cao gấp đôi, gấp rưỡi so với thị trường thành phố
  8. 6 tháng đầu năm, TP.HCM tiêu thụ khoảng 5.600 căn hộ, giảm 9% so với cùng kỳ năm 2020. Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội khoảng 8.000 căn.
  9. Đến ngày 20/9, ngành kinh doanh bất động sản (BĐS) vẫn duy trì vị trí thứ 3 với tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký đạt 1,78 tỷ USD
  10. Bất động sản công nghiệp vẫn thu hút nguồn vốn FDI
  11. Bất động sản Phú Quốc đang bứt phá trở lại?
  12. Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng phải kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng, đặc biệt là tín dụng bất động sản
  13. Sắp có gói vay lãi suất 3-4% bơm vào nền kinh tế và gói hỗ trợ 100,000 tỉ an sinh xã hội
  14. Bất động sản Tây Nguyên trong trào lưu bỏ phố lên rừng, sau Lâm Đồng, Gia Lai đang trở thành điểm đến mới được quan tâm



Báo cáo quý II thị trường bất động sản

Theo nghiên cứu số liệu thì quý II và cho đến hết tháng ngâu thì thị trường sẽ khá trầm lắng vì thiếu nguồn cung, lượng cầu thấp anh em làm thị trường cũng ít và thông thường đến quý 3 và đỉnh điểm là quý 4 thì thị trường sẽ tốt lên: chủ đầu tư ra hàng rất nhiều lấy doanh thu, sức cầu tăng do tích lũy tiền cả năm, nhu cầu ở dịp hè đón một đợt sinh viên tăng,...qua đo thị trường sẽ tăng, do đó anh em cần chuẩn bị tinh thần đạn dược nhé.
  1. Thảo Điền Green sẽ nhận booking vào ngày 28/06 này. Đây là dự án có vị trí đắc địa tại Thảo Điền khi view trọn con sông Sài Gòn. Phía ngoài đường đang bán những căn còn lại view đại lộ của dự án Masteri Lumiere ( những căn view sông và 3pn hết sạch ) giá khảng 100 triêu / m2.
  2. ID Junction Tây Hồ ngay đoạn giao QL51 và cao tốc LT-DG dự kiến 11/07 mở bán , theo mình với thiết kế đẹp mắt, toàn biệt thự với diện tích nhỏ nhất ngang 7m x 15 m2 , xây 1 trệt 2 lầu và chiết khấu thanh toán nhanh xuống chỉ còn 5,2 tỉ là một dự án đáng để đầu tư lâu dài. Cái điểm dở của dự án này là đường đi, nếu dân Sài Gòn đi o tô thì quá tiện không nói, nếu tính đi bằng xe máy thì quá xa vì phải đi vòng. Mặc dù dự án nằm trong khu dân cư hiện hữu đông đúc và vincom chỉ cách 100-200m nhưng với mức giá như vậy thì dân địa phương sẽ khó chịu chi trả hơn.
  3. HT Pearl nằm trên một con đường cắt ngang quốc lộ 1K cũng sẽ mở bán trong tháng 7, hiện tại booking cũng không đc xôm lắm, xung quanh dự án có nhiều sản phẩm cũng đang chào bán như Phúc Đạt Tower , New Galaxy, Bcons ,... theo mình thì nếu muốn mua ở đây thì mua Phúc Đạt Tower ngon nhất vì nằm ngay mặt tiền đường, chưa qua trạm thu phí.
  4. Tecco Felice Homes thì tại Thuận An, được cái giá rẻ, đâu đó tầm 1 tỉ / căn , xung quanh là khu dân cư hiện hữu đông đúc, có cả các khu công nghiệp, mình nghĩ đây là dự án đáng để đầu tư kiểu ăn chắc mặc bền, không bị trường vốn, hiện tại lượng booking đang khá tốt và mình tin rằng chủ đầu tư sẽ mở bán thành công, tuy nhiên dự án này có cái khuyết điểm là đường vào hơi nhỏ nhưng tạm chấp nhận được.
  5. Happy One Central đang tích cực chạy giai đoạn 2 sau đợt 1 khá thành công. Dự án này được cái thiết kế rất đẹp, tất cả các phòng ngủ và ban công đều có view ra bên ngoài ( cùng 1 view ) nhưng bị cái bên cạnh có cái tháp Effel điện cao thế, mọi người nghĩ sao nghĩ, tùy quan điểm mỗi người.
  6. Parkview Thuận An của Unihome sẽ mở bán tháp B sau khi dứt điểm gần xong tháp A, dự án là một sự nỗ lực rất lớn của tập thể bán hàng dưới CEO Hải. Giá cùng tầm 1,2 tỷ/ căn 2 PN, chắc là giá rẻ nhất khu vực.
  7. Hiện tại ở Bình Dương đang có 2 dự án Nhà phố xây sẵn khá là nổi là The Standard Tân Uyên của An Gia 1 trệt 2 lầu diện tích thấp nhất 5x17 giá tầm 5 tỉ và Lavela Garden Bình Chuẩn của LinkGroup xây 1 trệt 1 lầu diện tích 5x 12 giá tầm 2,6 tỉ. Nếu bạn nào biết cách định giá nhà phố thì hai dự án không biết cái nào rẻ hơn cái nào đâu , chưa chắc giá Lavela Thuận An rẻ hơn và theo mình thì ở The Standard đẳng cấp và đầy đủ công năng hơn.
  8. Quay lại King Crown Infinity tại Võ Văn Ngân Thành phố Thủ đức nổi tiếng với câu nói nhà Thủ Đức giá quận 2 sẽ khởi động giai đoạn 2 trong tháng 7, đợt đầu có thể nói là mở bán thành công, nghe các bạn sale nói dân Thủ Đức mua không, cũng đúng, chứ không lẽ ai ở quận 2 qua đây mua.
  9. Vinhomes Grand Park sẽ bán Shophouse chân đế Origami Nhật Bảnphân khu The Beverly, năm nay Vinhomes sẽ cố gắng giải quyết Grand Park để đi Cần Giờ! Dự án lấn biển Cần Giờ là dự án rất tâm huyết và rất đẹp của bác Vượng, James cũng rất thích dự án này, ai quan tâm thì cứ trao đổi mình cung cấp thêm thông tin.
  10. Dự án bên cạnh Masteri Centre Point giai đoạn 2 đang booking rất tốt nghe từ anh em thì có gần 700 booking.
  11. Siêu phẩm One Central của chủ đầu tư Masteri Home ở tứ giác bến thành có giá từ 500-700tr/m2, đây là dự án có giá cao nhất tại Sài Gòn nhưng về đẳng cấp thì khỏi phải nói - Quá đẳng cấp ^^. Việt kiều và người nước ngoài sẽ rất thích ở đây, khoảng 230 căn cũng rục rịch sẽ cho bán trong tháng 7 hoặc 8.
  12. Gotec Land đang cố gắng bán những căn cuối cùng tại dự án Asiana quận 6 với giá tầm 50 tr/ m2. Đây là dự án mình đánh giá rất tốt với nhu cầu ở khi xung quanh là khu dân cư lâu đời, người hoa và tiện ích cũng rất đầy đủ. Hiện tại Gotec Land đang chuẩn bị kỹ cho dự án ở Biên Hoà và quận 7, dự án Asiana Đà Nẵng tạm thời chưa có tin tức. 
  13. Đá ra ngoài Đà Nẵng 1 chút thì khi Đà nẵng công bố hết dịch thì thị trường bắt đầu sôi động và ấm lên, một số dự án chuẩn bị bàn giao như FPT Plaza 1 ngay khu đô thị FPT, FPT complex, dự án FPT Plaza 2 đang chạy booking, dự án The Sang Residences thì đang bắt đầu chạy, hiện tại mới bị lại Covid thì không biết tình hình ngoài đó như thế nào.
  14. Ở Bình Định tháng 7 này 1 loạt dự án sẽ ra mắt và các bạn sale đang chạy rất mạnh, có thể kể tới siêu phẩm Hải Giang Merry City ( dự án cực hot 600ha có rất nhiều khách quan tâm ) , dự án Richmond Quy Nhơn đang thi công rầm rộ. Hiện tại các bạn Sale Hưng Thịnh đang "bị" dí bán cho xong cái Lavita Thuận An để dồn toàn bộ lực lượng đánh thị trường Bình Định vào các quý cuối năm.
  15. Tin vắn thị trường tỉnh: Venezia beach Hồ Tràm sau thời gian chạy cực mạnh thì dự kiến tháng 7 này cũng phải đẩy ra bán ( tiến độ thi công dạo này rất tốt) . Ở Phú Quốc bây giờ chỉ có Meyhomes là còn có giao dịch lác đác các dự án khác hầu như đứng hình, VinWonders còn lượng hàng tồn nhiều ( nghe nói booking hoàn cho khach rất chậm ), Selavia mở bán 100 căn nhưng còn đâu đó 30-40% nhưng bán khá chậm. Nghe đâu một số công ty du lịch Phú Quốc có triển khai chương trình du lịch Vácxin cũng khá là thú vị. Nova World Phan Thiết, Thanh Long Bay cũng chung cảnh ngộ đang khá chậm!

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét