Báo cáo thị trường bất động sản cần có những gì ? Đọc báo cáo của Savills, CBRE


Hôm nay vô tình đọc một bài báo cáo "nhiều chữ, ít hình, không quảng cáo " được coi là có tâm nhất trước giờ từng đọc của Viện Kinh tế xây dựng gửi Bộ trưởng Bộ Xây Dựng Nguyễn Thanh Nghị ngày 30/6/2021. Vây bố cục nội dung gồm những gì ? đây là điều mà cấp ở trên cao cần biết khác hẳn với các báo cáo khác.

BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CẦN CÓ NHỮNG GÌ ?

1. Nội dung sẽ phân tích chuyên sâu về từng loại hình bất động sản gồm:

  • Đất nền: gồm đất nền thổ cư hiện hữu ( đất dân ) và đất nền dự án 
  • Nhà ở : thấp tầng và cao tầng thuộc các phân khúc cao cấp, trung cấp, giá thấp và nhà ở xã hội
  • Văn phòng và chung cư cho thuê, thương mại
  • Khách sạn , BDS nghỉ dưỡng
  • BDS Công nghiệp 

2. Họ phân tích yếu tố nào của các loại hình bất động sản trên ?

  • Về lượng : số lượng sản phẩm mới, sản phẩm giao dịch, tồn kho
  • Về giá : tăng , giảm bao nhiêu %

3. Phân tích dựa trên trục tham chiếu nào ? Đó là thời gian và quý. Cụ thể như sau:

  • Có dịch covid --> thị trường đứng, một số nhà đầu tư vay vốn nên bán cắt lỗ, cắt lời ,... các kiểu nhưng thanh khoản rất kém.
  • Không có dịch covid --> thị trường sôi động trở lại, sốt đất cục bộ ở 1 số nơi vì tin đồi về hạ tầng nhưng Bộ xây dựng và chính quyền nhanh chóng cho uống thuốc "hạ sốt" bằng các chính sách như cấm, kiểm tra,... đại loại như kiểu phong tỏa dập dịch vậy. Đến giữa quý 2, tuy tình trạng tăng giá đất nền đã chấm dứt tuy nhiên giá vẫn còn ở mức khá cao ( chủ yếu ở trong khu vực dân cư hiện hữu). 
  • Bên cạnh đó chủ đầu tư cũng tranh thủ khoảng thời gian tháng 3,4 mở bán sản phẩm mới , khoảng thời gian tháng 5,6 nghe ngóng tình hình và gồng chờ dập dịch, đến tháng 7 thì nhiều dự án gồng không nổi nữa nên tiến hành mở bán online, nhìn chung tình hình nguồn cung hạn chế và hệ số lượng booking cao, sale đông nên tỉ lệ hấp thu tương đối tốt ( > 80 % ) còn lại bán túc tắt. 
  • Nhìn chung mặc dù dịch nhưng giá các dự án đều tăng nhẹ so với yoy , nguồn cung chủ yếu ở căn hộ hạng sang và một ít trung cấp, không thấy bóng dáng của căn hộ nhà ở xã hội mở bán. Tại TPHCM trong 6 tháng có khoảng 6,000 căn đủ điều kiện ký HĐMB, Hà Nội thì khoảng 7000, Đà Nằng thì bằng 1/10 , khoảng 600 - 700 căn. Cập nhật giá một số dự án như sau:
    • King Crown Infinity : 80 - 90 tr / m2
    • LDG River : 40 tr / m2
    • The 9 Stellars : 50 tr / m2
    • Saigon Sport City : 95 tr / m2
    • Grand Marina Saigon : 320 tr / m2
    • The Rivana Bình Dương : 36 tr / m2
    • Phúc An Garden Bình Dương : 20 tr / m2
    • Dự án 319 Uy Nỗ Đông Anh Hà Nội : 51 tr / m2
    • An Bình Vọng Đông Yên Phong Bắc Ninh: 25 tr / m2
  • Đối với thị trường nhà ở thứ cấp có xu hướng giảm trong quý I vì covid và tăng trong quý 2, cơ cấu nguồn cung 6 tháng như sau:
    •  Căn hộ dưới 1,5 tỉ đồng ( Đà Nẵng chiếm 20%, Hà Nội chiếm 15% trong khi Sài Gòn chỉ chiếm 4,5 % )
    • Căn hộ từ 1,5 tỉ đến 3 tỉ ( chiếm nhiều nhất ở các địa phương từ 45 - 50 % )
    • Riêng căn hộ > 5 tỉ đồng ở TPHCM chiếm đến hơn 25% trong khi Hà Nội là 10% và Đà Nẵng là 5%
  • Trái ngược hoàn toàn với việc căn hộ và văn phòng cho thuê, mặt bằng thương mại mặc dù nhu cầu thuê tương đối ổn định nhưng giá thuê giảm còn thấp hơn cả năm ngoái ( giảm còn 90% so với giá năm ngoái , tỉ suất lợi nhuận cho thuê chỉ còn 3 - 5 %)
  • Khách sạn, bất động sản nghỉ dưỡng đứng hình vì covid, lại một năm khó khăn của ngành du lịch, giá thuê bình quân giảm đến 20 % so với đầu năm.
  • Đỉnh của chóp là bất động sản công nghiệp do có sự quan tâm đầu tư từ công ty sản xuất quốc tế, tỉ lệ lấp đầy và giá cho thuê tăng khá cao. Đây là một tin vui vì dẫn theo đó, hạ tầng giao thông và logictic sẽ được đầu tư nhiều hơn nữa để đáp ứng yêu cầu sản xuất mà chúng ta vẫn hay nghe các thông tin về cảng Cái Mép, cảng Hiệp Phước, Cảng Cái Cui và hạ tầng kéo theo.

4. Một số yêu tố tác động đến thị trường bất động sản:

Tích cực: 
  • Số lương doanh nghiệp tăng 20%, 
  • Lãi suất cho vay giảm, phương thức thanh toán linh hoạt
  • Tiền gửi tiết kiệm thấp, đầu tư sản xuât kinh doanh kém hiệu quả, tiền lợi nhuận từ thị trường chứng khoán với niềm tin là bất động sản là kênh đầu tư an toàn có khả năng sinh lợi .
  • Một số thông tin quy hoạch và một số dự án lớn được công bố, đại hội đảng hoàn thành sẽ giải quyết các vấn đề tồn đọng.
  • FDI cao , trong đó ngành chế biến chế tạo thu hút nguồn vốn lớn nhất , chiếm 75 %
Tiêu cực:
  • Covid
  • Giá đầu vào VLXD tăng, thép tăng 40% thì giá thành xây dựng tăng khoảng từ 2% - 4 % --> Giá bán tăng.
  • Thông tin không rõ ràng --> Sốt đất

5. Dự báo xu thế thị trường 6 tháng cuối năm:

Cơ sở dự báo
  • Mục tiêu phát triển kinh tế : mục tiêu tăng trưởng GDP 6,2 % - 6,5%
  • Các chính sách mới về quản lý và phát triển thị trường bất động sản :
    • Luật đất đai : nghị định số 148 /2020/ NĐ-CP ngày 18/12/20
    • Luật nhà ở : nghị định số 30 /2021/ NĐ-CP ngày 26/03/21
    • Luật đầu tư: nghị định số 31 /2021/ NĐ-CP ngày 26/03/21
    • Quản lý các dự án đầu tư xây dựng, phát triển các khu đô thị , phát triển các dự án nhà ở xã hội 
  • Quản lý thị trường qua việc ra soát quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trình tự, thủ tục, điều kiện pháp lý, khả năng thu hồi đất dự án tại các địa phương 
  • Quá trình đô thị hóa, phát triển cơ sở hạ tầng 
  • Tính chu kỳ của bất động sản vào 6 tháng cuối năm
  • Giá vật liệu xây dựng, giá thép tháng 6 đã giảm nhưng có thể giữ ở mức cao ảnh hưởng giá thành.
Dự báo xu thế:
  • Đất nền sẽ không xảy ra tình trạng sốt đất, giá cả sẽ tăng nhẹ, lượng giao dịch sẽ tăng từ 5 -> 15% đến cuối năm
  • Đối với nhà ở: Nguồn cung mới sẽ tiếp tục là phân khúc cao cấp và trung cấp, giá thành xây dựng tăng sẽ khiến nhà phát triển dự án rất cân nhắc. Nguồn cung sẽ xuát hiện căn hộ tối thiểu 25 m2 đã được BXD phê duyệt. 
  • Văn phòng cho thuê, mặt bằng thương mại : nhu cầu thuê và tỉ lệ lấp đầy dự kiến tăng nhẹ , giá cho thuê sẽ tiếp tục ổn định và tăng nhẹ do nhu cầu kinh doanh tăng lên ( trong trường hợp dịch đã được kiểm soát.
  • Khách sạn và khu du lịch nghỉ dưỡng: giá cho thuê giảm, tỉ lệ lấp đầy thấp vì dịch, giá bán thứ cấp giảm, thanh khoản kém, hấp thụ không cao.
  • Bất động sản công nghiệp: bổ sung thêm 100 ha dự án mới. Mặc dù dịch covid lây nhiễm mạnh ở các khu công nghiệp tác động đến tâm lý nhà đầu tư nhưng nhìn chung giá nhân công , năng lượng, chi phí vận hành thấp nên nhu cầu thuê và tỉ lệ lấp đầy, giá tiếp tục tăng 


6. Một số kiến nghị: nhìn khá là chung chung đại loại như

Về chính sách:
  • Nghiên cứu giải pháp về nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp
  • Tăng cường phát triển các khu công nghiệp
  • Theo dõi giá vật liệu xây dựng, tránh tình trạng doanh nghiệp lợi dụng để đẩy giá nhà ở lên cao.
Về thị trường:
  • Theo dõi kiểm soát thị trường, chống sốt đất
  • Minh bạch về thông tin quy hoạch
  • Khi đọc một số báo cáo có yếu tố nước ngoài thì họ thường nhắc đến các chỉ số ( bổ sung cho các chỉ số thiếu ở trên )
  • GDP - GRDP ( tổng thu nhập quốc nội ) nếu tăng trưởng theo % so với năm trước thì gọi là nước, tỉnh thành đang có nền kinh tế phát triển và tăng trưởng.
  • Thu nhập bình quân đầu người xxx $ / người, nếu tăng thì chứng tỏ sức tiêu thụ của con người, đời sống kinh tế tăng lên kỳ vọng vào một tương lai thịnh vượng
  • Lạm phát : nếu kiểm soát tốt đồng nghĩa với việc nền kinh tế đang được kiểm soát và tăng trưởng tốt
  • Vốn FDI đổ vào quốc gia, địa phương tăng trưởng bao nhiêu so với năm trước để đánh giá tiềm năng phát triển bất động sản tại địa phương 
  • Luât, đặc biệt là cho phép người nước ngoài mua nhà.


Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét