Kinh tế Vi mô - Vĩ Mô và Thị trường Bất Động Sản


Chắc chúng ta những ai đã đọc qua trong báo cáo thị trường Bất Động Sản hay nghe giới thiệu qua tại các buổi giới thiệu sản phẩm mới bao giờ cũng đề cập tình hình kinh tế quốc gia hay là các chỉ số kinh tế vi mô hay vĩ mô. Nhưng liệu bản chất chúng ta hiểu được ý nghĩa các chỉ số này ? Thậm chí mình nghe đại diện chủ đầu tư họ giới thiệu qua nhưng không giải thích kỹ, liệu rằng người nghe có hiểu hết bản chất ? Hay chỉ là phần tui đứng trên tui đọc , phần anh chị ngồi bên dưới làm gì làm, hiểu sao hiểu ? Như vậy, người cuối cùng không được lợi sẽ là các bạn tư vấn và khách hàng.

KINH TẾ VI MÔ - KINH TẾ VĨ MÔ - VÀ TÁC ĐỘNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Cuối tuần tìm hiểu căn bản sơ qua các khái niệm để hiểu trước, chúng ta sẽ cố gắng lồng keyword bất động sản vào để phân tích và hiểu sâu hơn. Trước hết, kinh tế vi mô và kinh tế vĩ mô là gì ?

1. KINH TẾ VI MÔ

Kinh tế vi mô nói nhiều đến hai đối tượng tham gia nền kinh tế là mối quan hệ của Người tiêu dùng ( khách hàng) và Nhà sản xuất ( chủ đầu tư ). Để dễ hiểu nhất thì chúng ta hình dung đồ thị chéo nhau gồm hai đường cung AS và cầu AD đại diện cho trục tung là giá bán và trục hoành là số lương. Một số điểm lưu ý chính:
  • Tại điểm giao nhau giữa đường AD và AS là thị trường cân bằng, tại đó giá bán và số lượng bán làm hài lòng tất cả các bên. Giao dịch lúc này đã xảy ra, chủ đầu tư bán được hàng 100%
  • Yếu tố nội sinh là giá bán, nghĩa là khi thay đổi giá bán , đường AD và AS không di chuyển. Như vậy Giá tăng thì cầu giảm, giá tăng thì cung tăng và ngược lại. Giá Bất động sản tăng thì tỉ lệ hấp thụ sẽ giảm nhưng chủ đầu tư lại càng muốn ra hàng. Tuy nhiên điểm cân bằng thị trường không thay đổi , do đó hai bên sẽ khó gặp nhau hơn khi giảm giá và tăng giá. Còn sẽ có câu hỏi thế tại sao giá bán tăng vẫn hấp thụ 100%, nó lại liên quan đến thặng dư tiêu dùng sẽ nói ở phần sau.
    • Độ co giãn của cầu theo giá phụ thuộc các yếu tố : 
    • Sự sẵn có của hàng hóa thay thế ( càng nhiều càng cao ), 
    • Tỉ lệ chi tiêu trong thu nhập ( càng nhiều càng cao )  
    • và khoảng thời gian kể từ thay đổi giá ( càng dài càng lớn ). 
  • Do đó cần cân nhắc khi quyết định tăng giá bán dựa vào các yếu tố này.
  • Yếu tố ngoại sinh AD ( 5 ) và AS ( 6 ) nghĩa là khi yếu tố này thay đổi thì đường cung và đường cầu di chuyển dẫn đến điểm cân bằng thị trường thay đổi, ảnh hưởng đến giá bán và số lượng hấp thụ thay đổi theo, nghe hấp dẫn rồi phải không, vậy yếu tố gì thay đổi mà lại ảnh hưởng ?
    • Yếu tố ảnh hưởng AD ( 5 ) là :  Chi tiết các bạn tự ngẫm ra sẽ cảm thấy có sự hợp lý khi đối chiếu qua thị trường bất động sản. Nếu thấy hứng thú thì có thể inbox mình nói rõ hơn
      1. Thu nhập ( Income ), 
      2. Thị hiếu ( tích cực hay tiêu cực ), 
      3. Dân số và quy mô thị trường, 
      4. Các sản phẩm liên quan ( sản phẩm thay thế và sản phẩm bổ sung ) 
      5. và cuối cùng là Kỳ vọng tương lai. 
    • Yếu tố ảnh hưởng AS ( 6 ) là : Về cơ bản các yếu tố này liên quan nhiều đến Chi phí sản xuất sẽ ảnh hưởng nguồn cung sản xuất, qua đó để chủ đầu tư sản xuất ra thành phẩm của chúng ta mà bị tác động đến yêu tốt này sẽ ảnh hưởng nhiều đến nguồn cung.
      1. Quy trình - công nghệ sản xuất, 
      2. Số lượng người sản xuất, 
      3. Giá Nguyên Vật Liệu đầu vào , 
      4. Thuế 
      5. Trợ cấp chính phủ 
      6. và cuối cùng là Kỳ vọng tương lai. 
Sự can thiệp của chính phủ: khi thấy các điều chỉnh của chính phủ thì chúng ta hiểu mục đích tác động đó là gì để thay đổi mức giá và sản lượng cân bằng của thị trường
  • Thuế --> Đường AS dịch trái ---> Thị trường cân bằng: Giá tăng lên, sản lượng giảm.
  • Trợ cấp --> Đường AS dịch phải --> Thị trường cân bằng: Giá giảm, sản lượng tăng.
  • Giá trần --> bảo vệ lợi ích người tiêu dùng gây ra hàng hóa thiếu hụt trên thị trường.
  • Giá sàn --> bảo vệ nhà sản xuất gây ra hàng hóa dư thừa trên thị trường.
Việc quy định giá trần và giá sàn sẽ ảnh hưởng đến thặng dư tiêu dùng và thặng dư sản xuất nghĩa là người tiêu dùng sẵn sàng mua mức giá cao hơn hoặc nhà sản xuất sằn sàng bán ở mức giá thấp hơn nhưng với một sản lượng nhất định rất nhỏ ( thặng dư ) trong thị trường. Đấy là khi hiện tượng chủ đầu tư tăng giá vẫn hấp thụ tốt vì người tiêu dùng sẵn sàng mua mức giá cao hơn, dư địa tăng giá vẫn còn.

Thị trường tự do là thị trường không có sự can thiệp của chính phủ --> đem đến lợi ích ròng của xã hội lớn nhất , lợi ích của người mua và người bán tối đa. Do đó thị trường thứ cấp sẽ đem lại lợi ích của người mua và người bán cao nhất.


2. KINH TẾ VĨ MÔ

Kinh tế vĩ mô nói nhiều đến yếu tố tham gia nền kinh tế nữa là Chính phủ. Điều mà chúng ta quan tâm nhiều nhất khi nhận được bất cứ thông tin gì, điều mà các chủ đầu tư quan tâm nhất.
  • GDP: Tổng sản phẩm quốc nội - Giá trị thi trường của tất cả hàng hóa và dịch vụ cuối cùng của 1 nước được sản xuất ra trong một thời kỳ nhất định. Nhằm mục đích đo lường thu nhập của người dân đang sinh sống tại quốc gia đó, qua đó đo lường tiềm lực kinh tế của 1 quốc gia.
  • GDP tăng trưởng là tốt, nền kinh tế đang tăng trưởng nhưng đi đôi với đó là lạm phát. Qua GDP nếu được chúng ta có thể tìm hiểu kỹ hơn theo tỉ trọng đóng góp của từng ngành nghề, ví dụ Cơ cấu GDP của Việt Nam đang chuyển dịch sang các ngành sản xuất, xây dựng và dịch vụ trong khi đóng góp từ các ngành nông, lâm, ngư nghiệp đang thu hẹp lại.
  • Tính GDP theo phương pháp chi tiêu: 
    • GDP = C ( chi tiêu cá nhân ) + I ( đầu tư ) + G ( chi tiêu chính phủ ) + NX ( XK - NK ).
Quy tắc 70: Nếu 1 tài sản tăng trưởng x% / năm thì sau 70/x năm thì tài sản tăng gấp đôi. Ví dụ : Sau bao nhiêu năm GDP tăng gấp đôi khi mỗi năm tăng trưởng 5%.
  • Doanh số bán lẻ theo dõi nhu cầu của người tiêu dùng đối với thành phẩm bằng cách đo lường việc mua hàng hóa tiêu dùng lâu bền và không lâu bền trong một khoảng thời gian xác định. Doanh số bán lẻ là một chỉ số hàng hóa về nhịp đập của nền kinh tế và con đường dự kiến hướng tới mở rộng hay thu hẹp nền kinh tế. Có được một thước đo chính xác doanh số bán lẻ là rất quan trọng để đo lường sức khỏe của nền kinh tế do chi tiêu của người tiêu dùng chiếm phần lớn trong tổng sản phẩm quốc nội (GDP) - là yếu tố C.
  • CPI - Chỉ số giá tiêu dùng - So sánh tỉ lệ mặt bằng giá của năm hiện hành với năm so sánh , nếu mặt bằng giá tăng lên phản ánh vấn đề về lạm phát. Khi CPI tăng đồng nghĩa với việc mức giá trung bình tăng và ngược lại. Sự biến động tăng hay giảm của CPI phản ánh tình trạng lạm phát hay giảm phát, từ đó ảnh hưởng trực tiếp tới nền kinh tế. Nếu CPI tăng tới mức không thể kiểm soát được thì nguy cơ cao sẽ dẫn đến siêu lạm phát. Bên cạnh đó sự sụt giảm của mức giá chung CPI do sự sụt giảm của tổng cầu, gây ra hiện tượng giảm phát và kéo theo suy thoái kinh tế và thất nghiệp.
  • Tăng trưởng tín dụng là gì ? “Tín dụng” là khoản tiền mà bên A cho bên B vay. Ở đây bên A là các ngân hàng thương mại, còn bên B là cá nhân và doanh nghiệp. Tăng trưởng tín dụng tăng 20% có nghĩ rằng tổng tín dụng của toàn hệ thống ngân hàng ( dư nợ tín dụng ) năm nay sẽ cao hơn so với năm trước là 20%. Tổng dư nợ tín dụng năm 2016 là 5,5 triệu tỷ đồng (250 tỷ usd); tăng 20% có nghĩa là mục tiêu cho năm 2017 là 6 triệu tỷ đồng ( 272 tỷ usd). C là chi tiêu hộ gia đình vậy nếu như tăng cường cho vay tiêu dùng thì C tăng và GDP sẽ tăng.
    • Vay tiền mua một cái điện thoại mới hay một cái xe máy mới cùng lắm 20 triệu nhưng để mua một căn nhà thì phải cần tới cả tỷ. Vì vậy tăng trưởng tín dụng nhanh nhất là bằng con đường cho vay bất động sản. Bất động sản có ưu điểm là không thể chạy từ chỗ này ra chỗ khác, giá trị lớn, không khó để bán vì vậy nó là tài sản lý tưởng cho thế chấp. 
    • Khi thị trường bất động sản trầm lắng hay khủng hoảng thì ngân hàng rất khó để tăng trưởng tín dụng. Cho vay tiêu dùng, vay sản xuất,… không thể nhanh bằng cho vay bất động sản được. Hiện tại thị trường bất động sản đang trên đà tăng thể hiện bởi hàng loạt các dự án mới đang được chào bán cũng như giá trên mỗi m2. Dư nợ tín dụng tăng lên là chất xúc tác rất tốt cho bất động sản.
    • Nếu như chính phủ đảm bảo rằng tiền sẽ chảy vào sản xuất kinh doanh thì họ sẽ không cần phải đặt hạn mức tín dụng làm gì, càng đầu tư sản xuất nhiều càng tốt. Chính phủ không lo doanh nghiệp sản xuất ra không bán được hàng vì việc đó doanh nghiệp tự lo kinh doanh, đó là tiền xương máu của họ. Hiện tỷ lệ cho sản xuất kinh doanh trên toàn hệ thống ngân hàng ở mức từ 40% tới 50%.
  • Thâm hụt thương mại (trade deficit) là cán cân buôn bán bất lợi, nghĩa là sự thâm hụt trong cán cân thương mại xuất hiện khi giá trị xuất khẩu hữu hình (tức xuất khẩu hàng hóa) của một nước thấp hơn giá trị nhập khẩu hữu hình của nó. Nghĩa là NX giảm bao nhiêu ( NX âm ) ==> GDP giảm. Thâm hụt thương mại như vậy có thể không phải là mối lo trực tiếp, nếu nó được bù lại bằng phần thặng dư được tạo ra ở phần nào đó trong cán cân thanh toán.
  • FDI- Để tăng GDP thì chúng ta hay nghe nói đến FDI, vốn đầu tư nước ngoài vào sản xuất tại Việt Nam, 30 năm qua, đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đã đóng góp quan trọng vào tăng trưởng kinh tế của Việt Nam, bổ sung vào nguồn vốn đầu tư phát triển, tăng thu ngân sách ( tăng T ), thúc đẩy xuất khẩu ( tăng NX ) và nhiều lĩnh vực quan trọng khác. Qua đó tăng I, cũng liên quan đến giá trị tiêu dùng giao dịch trong nước tăng lên hoặc xuất khẩu tăng lên, qua đó tăng GDP và tăng tổng cầu của thị trường.


3. TÁC ĐỘNG CỦA CHÍNH PHỦ

  • Tổng cầu thị trường AD và các yếu tố ảnh hưởng: 
    • AD ( 4 ) = C ( thu nhập cá nhân ) + I ( đầu tư ) + G ( chi tiêu chính phủ ) + NX ( XK - NK ).
  • Tổng cung thị trường và các yếu tố ảnh hưởng : 
    • AS ( 5) = L ( lượng lao động ) + K ( tư bản ) + T ( công nghệ ) + N ( tài nguyên thiên nhiên ) - CPSX.

Các trạng thái của nền kinh tế

Điều này liên quan đến số lượng cung cấp nguồn cung của chủ đầu tư.
  • Y ( sản lượng cân bằng) > Y* ( sản lượng tiền năng ) : nền kinh tế thiếu hụt nguồn lực. Nếu vượt quá nhiều và lạm phát ==> nền kinh tế tăng trưởng nóng. Do đó, quy chiếu sang lĩnh vực bất động sản là nền kinh tế đang tăng trưởng và thiếu hụt nguồn lực.
  • Y ( sản lượng cân bằng) < Y* ( sản lượng tiền năng ) : nền kinh tế dư thừa nguồn lực. Nếu nhỏ nhiều ==> nền kinh tế tăng trưởng suy thoái.

Tác động của chính phủ đến tổng cầu như sau

  • Chính sách tài khóa: Tác động đến chi tiêu chính phủ G và thuế T ( chi tiêu cá nhân C )
    • CSTK mở rộng, AD phải : Giảm T , tăng G => Tăng trưởng kinh tế GDP , giá tăng CPI => Lạm phát
    • CSTK thắt chặt, AD trái: Tăng T , giảm G => giảm giá => kiềm chế Lạm phát, sản lượng giảm nên nền kinh tế chậm tăng trưởng --> dễ dẫn đén suy thoái
    • Cán cân thanh toán: BB = T - G ( nếu BB < 0 , thâm hụt ngân sách ( nợ công ), BB > 0 thặng dư ngân sách )
  • Chính sách tiền tệ: Ngân hàng trung ương tác động làm thay đổi cung tiền ( MS ) ==> dẫn đến thay đổi lãi suất ( i ) --> dẫn đến đầu tư thay đổi ( I ) --> thay đổi AD.
    • NHTW Mua và bán trái phiếu chính phủ , tăng/ giảm tiền mặt trên thị trường -> MS tăng/ giảm -> lãi suất i giảm/ tăng --> I tăng / giảm --> AD tăng/ giảm --> điều tiết nền kinh tế tăng trưởng hay giảm lạm phát.
    • Thay đổi tỉ lệ dự trữ bắt buộc Ngân hàng trung ương tác động đến Ngân hàng thương mại, cung tiền MS ---> tỉ lệ nghịch với lại suất. Ví dụ: NHTW tỉ lệ dữ trữ bắt buộc tăng --> NHTM tăng dữ trữ thực tế --> cho vay ít lại --> tiền mặt trên thị trường giảm --> MS Giảm --> lãi suất tăng --> I Giảm.
    • Thay đổi lãi suất chiết khấu Ngân hàng trung ương tăng / giảm lãi suất cho vay với NHTM --> NHTM tăng tỉ lệ dự trữ thực tế --> cho vay giảm / tăng (Dư nợ tín dụng giảm) --> tiền mặt trên thị trường giảm/ tăng --> Ms giảm /tăng --> Lãi suất tăng/ giảm--> I giảm / tăng.
  • Chính sách tỷ giá hối đoái: thay đổi nhân tố NX bằng cách mua bán ngoại tệ
    • NHTW điều chỉnh tỉ giá hối đoái ngoại tệ danh nghĩa làm tác động đến Năng lực cạnh tranh ( NLCT ) ( về giá , như giảm giá thì NLCT tăng ) và xuất nhập khẩu ---> tỉ lệ thuận với NX ---> thay đổi tổng cầu AD.
    • NHTW mua/bán ngoại tệ ( USD ) tác động đến cầu USD tăng và cung USD tăng lên --> tác động đến tỉ giá hối đoái danh nghĩa tăng/ giảm ---> tác động đến NLCT tăng/ giảm --> XNK tăng / giảm --> Tổng cầu AD tăng/ giảm.

Chi tiết hơn về các chính sách tiền tệ của chính phủ

Chính sách tiền tệ của chính phủ: Ngân hàng trung ương tác động làm thay đổi cung tiền ( MS ) ==> dẫn đến thay đổi lãi suất ( i ) --> dẫn đến đầu tư thay đổi ( I ) --> thay đổi AD.
  • CSTT mở rộng, AD phải: tăng MS (tiên mặt trên thị trường) --> i giảm --> I tăng --> AD tăng --> tăng trưởng kinh tế, lạm phát tăng cao
  • CSTT thắt chặt, AD trái: giảm MS tiền mặt trên thị trường --> i tăng --> I giảm --> AD giảm --> giảm lạm phát, giảm tăng trưởng kinh tế.
Vậy cung tiền là gì mà có quyền lực vậy ?
  • Cơ sở tiền tệ nền kinh tế : MB = Cu ( Tiền mặt ) + R ( dự trữ thực tế tại NHTM )
  • Cung tiền : MS = Cu ( Tiền mặt ) + D ( tiền gui tại NHTM ) 
Các công cụ làm thay đổi cung tiền ( MS )
  • NHTW mua trái phiếu chính phủ, thu TPCP nhưng mất tiền --> bơm tiền mặt ra thị trường --> MB tăng ---> MS tăng ( MS = MB * số nhân tiền )
  • NHTW bán trái phiếu chính phủ cho công chúng, bán TPCP có tiền -->giảm tiền mặt trên thị trường --> MB giảm --> MS giảm ( MS = MB * số nhân tiền )
  • rr (tỉ lệ dự trữ thực tế tại NHTM ) = rrr ( tỉ lệ dự trữ bắt buộc tại NHTW ) + rr* ( tỉ lệ dự trữ dôi ra ).
    • Tỉ lệ dự trữ bắt buộc : tăng rrr => NHTM tăng tỉ lệ dự trữ thực tế => số nhân tiền mM giảm ==> MS giảm và ngược lại
Lăĩ suất chiết khấu : mức lãi suất mà NHTW cho NHTM vay để điều chỉnh nền kinh tế.
  • NHTW tăng LSCK --> NHTM tăng tỉ lệ dự trữ thực tế ( vì NHTM sẽ vay ít đi nên tăng tỉ lệ dự trự thực tế để đề phòng rủi ro ) --> mM giảm --> MS Giảm.--> i tăng --> I giảm --> AD giảm
  • NHTW giảm LSCK --> NHTM giảm tỉ lệ dự trữ thực tế ( vì cho vay ít đi ) --> mM giảm --> MS tăng -> --> i giảm --> I tăng --> AD tăng
Cầu tiền: MD = F ( i - lãi suất danh nghĩa, Y - thu nhập, P - mức giá chung ) = Y + P - i.
  • r ( lãi suất thực tế ) = i ( lãi suất danh nghĩa - có ký kết ) - Lạm phát: pi , nếu r > 0 người cho vay được lợi , nếu ngược lại người đi vay được lợi
Tỉ lệ thất nghiệp = Số người thất nghiệp / lực lượng lao động.
  • Tỉ lệ thất nghiệp thực tế = tỉ lệ thất nghiệp tự nhiên và thất nghiệp chu kỳ. 
  • Thất nghiệp tư nhiên khi thị trương lao đồng cân bằng bao gồm thất nghiệp tạm thời, nền kinh tế chuyển dịch cơ cấu, thất nghiệp cổ điền
Cán cân thanh toán = Cán cân tài khoản vãng lai + Cán cân tài khoản vốn

Tác động đến Tỷ giá hối đoái của chính phủ

Tỷ giá hối đoái danh nghĩa En = số đồng nội tê đổi lấy 1 đồng ngoại tệ ( tỉ giá đô la )

Tỷ giá hối đoái thực tế Er = En. Pf / Pd , phản ánh năng lực cạnh tranh ( NLCT ) của hàng hóa trong nước so với hàng hóa nước ngoài trên phương diện giá cả
  • Tỉ giá hối đoái tăng ( tăng giá đô, cầu USD tăng, mua ngoại tê ) ---> En tăng --> Er tăng --> NLCT tăng --> XK tăng, NK giảm--> NX tăng --> AD tăng.
  • Tỉ giá hối đoái giảm ( giảm giá đô, cung USD tăng, bán ngoại tệ ) ---> En giảm --> Er giảm --> NLCT giảm --> NX giảm --> AD giảm.
Chính sách tỷ giá: NHTW điều chỉnh tỉ giá danh nghĩa En nhằm thay đổi Er --> thay đổi NLCT hàng hóa trong nước --> thay đổi Xuât khẩu ròng --> thay đổi AD.
  • Các nhân tố làm dịch chuyển đường cung USD là : Dịch phải khi Xuất khẩu tăng, kiều hối tăng, vay và nhận viện trợ từ nước ngoài tăng và đầu tư trực tiếp nước ngoài ( FDI ) tăng. --> Cung USD tăng --> AD tăng.
  • Các nhân tố làm dịch chuyển đường cầu USD là : Dịch phải khi Nhập khẩu tăng, chuyển tiền ra nước ngoài, cho vay viện trợ ra nước ngoài, đầu tư trực tiếp ra nước ngoài, tích trữ của người dân tăng --> Cung USD giảm --> AD giảm.
Chính sách mua bán ngoại tệ của chính phủ :
  • NHTW mua USD --> cầu USD tăng --> đường cầu dịch chuyển sang phải --> tỉ giá hối đoái doanh nghĩa En tăng --> AD tăng
  • NHTW bán USD --> cung USD tăng --> đường cung dịch chuyển sang phải --> tỉ giá hối đoái doanh nghĩa En giảm --> AD giảm

Tiết kiệm - Đầu tư và Hệ thống tiền tệ

Thu nhập con người Yp = C ( chi tiêu cá nhân ) + Sp ( tiết kiệm cá nhân )

Sản lượng cân bằng : AE = Y = C + I +G 
--> I = Y - C - G = ( Y - C - T ) + ( T - G ) 
=> I = Sp + Sg = Sn.
  • Tiết kiệm ( Cung vốn vay ) là người cho vay ( Sp + Sg : tiền tiết kiệm của cá nhân và chính phủ). Các yêu tố ảnh hưởng đến cung vốn vay:
    • Thu nhập hiện tại tăng lên
    • Kỳ vọng về thu nhập
    • Các chính sách thuế
    • Chính sách tài khóa
  • Thông qua Hệ Thống tiền tệ ( NHTM )  tác động đến ---> Đầu tư I ( cầu vốn vay ) là Người đi vay. Các yêu tố ảnh hưởng đến cầu vốn vay:
    • Kỳ vọng về hoạt động đầu tư
Điểm cân bằng thị trường vốn vay : Lãi suất thực tế cân bằng và lượng vốn vay cân bằng./.

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét